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Immobilier : qu’est-ce que le risque de sécheresse géotechnique ?

27/12/2021
IMMOBILIER & ETAT DE RISQUES
Immobilier : qu’est-ce que le risque de sécheresse géotechnique ?

Les sécheresses naturelles sont un phénomène de plus en plus courant. La sécheresse peut créer de nombreux dégâts sur les terrains immobiliers, qu’ils soient en construction ou qu’un bâtiment y soit déjà construit. D’où la nécessité d’alerter les futurs propriétaires par un document officiel qui recense les risques d’un phénomène de sécheresse. Ce document officiel porte le nom d’ERP : État des Risques et Pollutions (ancien ERNMT). D’ailleurs, ne soyez pas surpris : le phénomène de sécheresse y est désigné sous le nom de “sécheresse géotechnique”. Découvrez ce risque lié au phénomène climatique de la sécheresse pour mieux comprendre votre commande du diagnostic ERP.

Immobilier : qu’est-ce que le risque de sécheresse géotechnique ?

1/ Le risque de sécheresse géotechnique, qu’est-ce que c’est ?

Ces dernières années, la France a connu plusieurs phénomènes naturels répertoriés dans le Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRn). En tant que phénomène éligible à la déclaration de catastrophe naturelle, comme les risques de feux de forêt, la sécheresse en fait bien évidemment partie. 

D’ailleurs, ces dernières années, les Mairies ont multiplié les demandes de déclaration de catastrophes naturelles. Il est certain que ces sécheresses transforment notre territoire : retrait, gonflement, mouvement de terrain… Les sols se modifient et nos biens immobiliers (bâtiment, immeuble, maison, usine…) peuvent être touchés indirectement via le terrain de leur construction. 

Le phénomène de sécheresse, connu sous plusieurs noms

Peut-être verrez-vous ce phénomène exprimé différemment, dans des termes assez variés comme : 

  • retrait-gonflement des sols argileux,
  • sécheresse géotechnique,
  • ou encore sécheresse liée à la présence de sols argileux.

Officiellement, l'État des Risques et Pollutions (ERP - ERNMT) a retenu le nom de “sécheresse géotechnique”. Peut-être parce qu’il s’agit du plus court, nous direz-vous ? Peut-être bien… Néanmoins, les noms de “retrait” ou encore “gonflement” exprime bien visuellement le mouvement possible du terrain lié directement au manque de réhydratation d’une terre. Le retrait ou le gonflement impacte particulièrement les roches d’argiles. Vérifiez donc si votre construction ou votre habitation se situe oui ou non sur un sol à base de roches d’argiles. 

 Quels sont les dégâts provoqués par la sécheresse géotechnique ?

Le risque de sécheresse géotechnique est mentionné dans l’État des Risques et Pollutions (ERP, ERNMT) car elle peut provoquer des dégâts sur des parcelles cadastrales. Parfois, avec des maisons construites sur ces parcelles.  

Comme ses différentes dénominations l’évoquent, la sécheresse géotechnique a lieu sur des sols argileux, plus sensibles aux transformations du sol. C’est en lien direct avec la capacité géologique de la réhydratation de ces zones. D’après les statistiques, ces parties de la France sont donc plus exposées aux dangers géotechniques. 

Peut-être avez-vous entendu parler du mouvement de terrain différentiel consécutif ? Ce phénomène dit “différentiel consécutif” arrive avec les épisodes de sécheresse et de réhydratation des terres. Lors de ces mouvements de terrain, les mairies portent souvent le projet pour la reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle.

Et concrètement ? Qu’est-ce que ça donne ? Selon les études et les données récoltées, ce phénomène naturel laisse des traces comme :

  • la formation des fissures sur les façades, les terrasses, les allées ou encore des escaliers extérieurs,
  • le décollement de bâtiments secondaires attachés au bâtiment principal,
  • la distorsion au niveau des portes et fenêtres,
  • la mise en compression de canalisations enterrées et les fissurations de murs de soutènement.

La formation de ces dégâts touche souvent directement à la sécurité du bâtiment. Et c’est là que la prévention du risque de sécheresse géotechnique prend tout son sens. De plus, les dégâts liés au retrait et au gonflement des sols sont particulièrement coûteux. La mise en œuvre de travaux spécifiques et de réparations multiples dont les propriétaires se passeraient bien. 

Vous remarquerez que la formation de ces dégâts concerne uniquement de l’immobilier (maisons, immeubles…) et non des terrains agricoles. 


2/ Le Plan de Prévention des Risques, la base du risque de sécheresse géotechnique pour l’ERP (ERNMT)

Il est parfois appelé par son diminutif ou acronyme : PPR. Plan de Prévention des Risques. Ce document ministériel existe pour prévenir, informer et alerter les locataires et propriétaires. Il se présente sous une forme de carte définissant (ou plutôt dessinant) les zones concernées par ces alertes du passé. Le contenu de cette carte est constitué à partir d’une liste des faits historiques passés référencés au préalable.

Le Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRn) pour la sécheresse géotechnique a bien 2 objectifs principaux : 

  • définir plus précisément, dans chaque commune, les zones géographiques plus exposées au risque de retrait-gonflement des argiles (géotechniques) ;
  • obliger les autorités locales à mettre en place les actions nécessaires et préconisées pour réduire les dangers géotechniques existants et connus. Un des exemples les plus connus : limiter les autorisations de construction dans ces zones identifiées comme à risque via la conception du Plan Local d’Urbanisme (PLU). 


Zoom sur le risque immobilier de sécheresse et les constructions immobilières

Lors de la conception et de la construction d’un immeuble, il existe 2 points à connaître. Tous les deux sont liés à la loi ELAN :

  • au moment de la vente du terrain, le vendeur doit fournir un diagnostic du sol.
  • au moment de la construction, l'acheteur doit fournir des études géotechniques au constructeur pour que celui-ci applique les préconisations demandées lors de la conception et lors des travaux de construction. Ancrage, chaînage, joints de rupture…

 

Cette loi ELAN vient compléter l'État des Risques et Pollutions (ERP, ex-ERNMT). Il permet de mieux maîtriser le développement urbain et de prévenir de futurs dégâts immobiliers que pourraient connaître la population française.


3/ Le risque de sécheresse dans l’État des Risques et Pollutions (ERP ERNMT)

 

Le risque de sécheresse géotechnique est mentionné assez rapidement dans l’État des Risques et Pollutions. A vrai dire : il fait partie des premiers risques analysés dans l’étude globale. 

Dans cet ouvrage au format pdf, dans la section des risques naturels, on y retrouve le risque de sécheresse géotechnique, aux côtés du risque de mouvements de terrain, d’avalanches, de cyclones et autres. Il est étudié dans le cadre du Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRn)

En effet, comme ses confrères, le risque de sécheresse est une conséquence de phénomènes météorologiques passés (dont les catastrophes naturelles). Le changement climatique que nous connaissons ne fera qu’accentuer l’importance de l’étude des données sur les risques naturels. Les données et les statistiques vont identifier plus clairement l’exposition aux dangers de la sécheresse.

Comment faire pour interpréter l’étude du risque de sécheresse géotechnique ? C’est assez simple : soit le risque de sécheresse existe, soit il n’existe pas. Sur l’État des Risques et Pollutions (ERP, ex-ERNMT), il s’agit tout simplement d’une case cochée… ou non. Si cochée, le risque existe. Si elle n’est pas cochée, le risque n’existe pas. Les dispositions et les travaux ne sont pas nécessaires pour les maisons et les autres logements. 

Prévenir reste le maître mot. Néanmoins, à ce jour, le contenu du formulaire ne précise pas les mesures précises pour quantifier l’exposition. La conception du formulaire est effectuée pour mettre en évidence les risques. L’étude des données quantifiées, les statistiques ou encore les dispositions des travaux se trouvent dans d’autres documents, souvent accessibles en ligne. Ici, dans cet ouvrage pdf, l’objectif est de mettre en avant le danger possible, sans rentrer dans les détails techniques avancés.  


Il est temps de savoir s'il existe un risque naturel de sécheresse géotechnique pour votre parcelle cadastrale et votre immeuble. Vous souhaitez voir un exemple d’ERP avant de commander ? Voici un exemplaire de formulaire.

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