ERP et ENSA : qui doit vérifier quoi avant la signature ?

ERP et ENSA : deux documents différents à ne pas confondre

Avant de parler de vérification, commençons par distinguer clairement les deux documents.

L’État des risques (ERP)

L’ERP informe l’acquéreur ou le locataire sur différents risques auxquels le bien peut être exposé. Selon sa localisation, il peut notamment faire apparaître des informations relatives aux risques naturels, miniers, technologiques, à la sismicité, au radon, au recul du trait de côte ou encore aux obligations légales de débroussaillement.

L’ERP joue donc un rôle essentiel : permettre à l’acquéreur ou au locataire de prendre sa décision en disposant d’informations précises sur l’environnement du bien.

L’État des nuisances sonores aériennes (ENSA) 

L’ENSA répond à une autre problématique. Il concerne les biens entrant dans le champ d’un Plan d’exposition au bruit (PEB) de l'aérodrome. Il permet d’informer le futur occupant sur l’exposition du bien aux nuisances sonores aériennes.

Un logement situé à proximité d’un aéroport ou d’un aérodrome peut ainsi être concerné par un ENSA, indépendamment des risques mentionnés dans l’ERP.

ERP et ENSA sont donc complémentaires, mais ils ne doivent pas être confondus.

Dans la pratique, il est toutefois possible de simplifier leur gestion. France ERP délivre l’ERP avec l’ENSA, ce qui permet aux professionnels de centraliser ces informations et de limiter le risque d’oubli au moment de constituer leur dossier.

Avant la signature : qui est responsable de l’ERP ?

Juridiquement, l’obligation d’information repose d’abord sur le vendeur ou le bailleur.

Pour une vente concernée par l’obligation d’établir un état des risques, l’ERP doit notamment être intégré au Dossier de diagnostic technique (DDT). Il doit également être remis au potentiel acquéreur dès la première visite du bien lorsqu’une visite est organisée.

Mais, dans la réalité d’une transaction, plusieurs professionnels interviennent successivement. Chacun peut donc contribuer à sécuriser le dossier : 

• L’agent immobilier peut anticiper la collecte des documents dès la mise en vente ;
• Le diagnostiqueur peut attirer l’attention de son client sur les documents nécessaires ; 
• Le notaire effectue les contrôles indispensables à la sécurisation juridique de la vente.

L’enjeu n’est donc pas de considérer que « quelqu’un d’autre vérifiera », mais de mettre en place une chaîne de contrôle cohérente.

Une erreur repérée au moment de la mise en vente peut être corrigée facilement. La même erreur découverte quelques heures avant un rendez-vous de signature devient immédiatement plus problématique.

Que doit vérifier l’agent immobilier ?

L’agent immobilier se trouve souvent en première ligne puisqu’il intervient très tôt dans le parcours de vente.

Son premier réflexe doit être d’identifier les documents nécessaires au dossier et d’anticiper leur collecte. Concernant l’ERP, cette anticipation est d’autant plus importante que l’information sur les risques intervient désormais très tôt dans le parcours de l’acquéreur.

Pour les biens concernés, l’annonce immobilière doit comporter la mention réglementaire permettant d’accéder aux informations sur les risques. L’état des risques doit également être remis au potentiel acquéreur lors de la première visite, dès qu’elle a lieu.

L’agent immobilier a donc intérêt à vérifier notamment :

• que l’ERP correspond bien au bien commercialisé ;
• que l’adresse est exacte ;
• que les références cadastrales correspondent au dossier ;
• que toutes les parcelles concernées par la vente sont prises en compte ;
• que l’ERP est suffisamment récent. Attention à la date de validité ;
• que l’ENSA a bien été vérifié lorsque le bien est concerné par un PEB ;
• que les documents transmis au notaire sont les dernières versions disponibles.

Cette vérification en amont évite de déplacer le problème à la fin du processus.

Que doit contrôler le diagnostiqueur immobilier ?

Le diagnostiqueur est lui aussi un interlocuteur privilégié du vendeur. Lorsqu’il constitue tout ou partie du DDT, il peut jouer un rôle essentiel dans la fluidité du dossier.

Même lorsque l’ERP n’est pas directement établi par le diagnostiqueur, celui-ci peut attirer l’attention du propriétaire sur sa nécessité et sur l’importance de disposer d’un document correctement renseigné.

Pour les diagnostiqueurs qui proposent l’ERP dans leur prestation, la vigilance doit notamment porter sur l’identification exacte du bien.

Une simple erreur d’adresse, une parcelle oubliée ou une mauvaise localisation peut remettre en question la pertinence des informations communiquées.

L’objectif est simple : le document doit correspondre précisément au bien immobilier faisant l’objet de la transaction.

Pour les professionnels réalisant régulièrement des dossiers, passer par un service spécialisé permet aussi de gagner du temps. Avec France ERP, l’adresse est renseignée en ligne et l’ERP conforme peut être obtenu en quelques clics et en quelques secondes, avec l’ENSA. Le service est disponible 24h/24 et  7j/7.

Que doit vérifier le notaire avant la signature ?

À l’approche de la signature, le contrôle du notaire constitue une étape déterminante.

L’un des premiers points d’attention concerne évidemment la date de l’ERP.

L’état des risques et pollutions remis au potentiel acquéreur doit avoir été établi depuis moins de six mois. Mais cette règle des six mois ne suffit pas à elle seule. D’après l’article R125-25, le document doit également être actualisé si les informations qu’il contient ne sont plus exactes.

C’est une nuance essentielle : un ERP établi quatre mois auparavant n’est donc pas automatiquement à considérer comme parfaitement à jour. Une évolution réglementaire ou une modification des informations applicables au bien peut imposer son actualisation.

Avant la signature, il convient également de contrôler la cohérence entre l’ERP et les autres pièces du dossier : adresse, parcelles cadastrales, identité du bien et annexes.

Enfin, lorsque le bien entre dans le périmètre d’un PEB, la présence de l’information relative aux nuisances sonores aériennes doit elle aussi être sécurisée.

ERP de moins de six mois : pourquoi faut-il vérifier une seconde fois ?

Un vendeur met son logement en vente en janvier et fait établir son ERP immédiatement. Entre les délais de financement, les échanges entre les parties et la préparation de l’acte, la signature définitive est finalement programmée plusieurs mois après. L’ERP initial peut alors approcher ou dépasser sa limite de validité.

C’est précisément pour cette raison qu’un contrôle uniquement réalisé au début de l’opération n’est pas suffisant. 

Le bon fonctionnement consiste à prévoir plusieurs points de contrôle : 

• au démarrage de la commercialisation, 
• au moment du compromis, 
• avant l’acte authentique.

Cette méthode permet d’éviter les mauvaises surprises, notamment lorsque la date de signature est repoussée.

D’autant plus que renouveler un ERP ne doit pas nécessairement devenir une nouvelle contrainte administrative ou financière. Avec France ERP, un ERP commandé bénéficie de deux renouvellements gratuits. La réédition peut être réalisée directement depuis le compte client. Un avantage particulièrement pratique lorsqu’une transaction immobilière prend plus de temps que prévu.

ENSA : le point de vigilance que l’on peut facilement oublier

L’ENSA peut parfois passer au second plan parce que les professionnels pensent spontanément aux risques naturels ou technologiques lorsqu’ils préparent un dossier immobilier.

Pourtant, lorsqu’un bien répond aux conditions prévues par la réglementation et se situe dans une zone de bruit définie par un PEB, l’information du futur acquéreur ou locataire est obligatoire.

L’ENSA doit alors permettre d’identifier clairement la zone concernée et indiquer comment consulter le Plan d’exposition au bruit. Ce contrôle est particulièrement pertinent dans les territoires situés autour des plateformes aéroportuaires et aérodromes partout en France : Île-de-France, métropoles régionales, zones littorales, territoires ultramarins…

Pour un professionnel, la bonne question n’est donc pas : « Sommes-nous vraiment proches de l’aéroport ? », mais plutôt : « La parcelle est-elle située dans une zone définie par un PEB ? ». 

Une checklist simple avant chaque signature

Pour sécuriser une vente ou une location, les professionnels peuvent instaurer une vérification systématique du dossier ERP/ENSA.

Quelques jours avant la signature, contrôlez une dernière fois : 

• l’adresse et les références cadastrales, 
• la correspondance avec toutes les parcelles vendues, 
• la date d’établissement de l’ERP, 
• l’actualité des informations qu’il contient, 
• la présence de l’ENSA lorsque celui-ci est nécessaire 
• et, enfin, la cohérence entre les différentes pièces du dossier.

Ce contrôle prend quelques minutes mais peut éviter des déconvenues. 

FAQ : ERP et ENSA avant la signature