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L'importance des diagnostics immobiliers dès l'annonce immobilière

05/07/2023
Nouveautés / Règlementation
L'importance des diagnostics immobiliers dès l'annonce immobilière

Ces dernières années, le gouvernement a mis en place un grand nombre de modifications dans les règles qui régissent les diagnostics immobiliers. Que ce soit pour une mise en location avec un contrat de bail ou une mise en vente immobilière avec un contrat de vente, les changements s’appliquent. Peut-être l’avez-vous remarqué ? Les diagnostics immobiliers sont plus nombreux. Pour certains diagnostics immobiliers, la manière de les diffuser évolue également. Une chose ne change pas : vous retrouverez toujours les diagnostics immobiliers dans le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) annexé au contrat de bail et de vente. Par contre, certains diagnostics comme le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) et l’ERP (Etat des Risques et Pollutions, ex-ERNMT) sont désormais obligatoires dès l’annonce immobilière. De nouvelles règles de diffusion pour protéger toujours plus les locataires et acquéreurs au sujet de leur futur logement et/ou bien immobilier. Voici les principales raisons de retrouver un diagnostic immobilier dès l’annonce immobilière.

L'importance des diagnostics immobiliers dès l'annonce immobilière

L’annonce immobilière, 1er point de contact : bien avant le Dossier de Diagnostic Technique (DDT)

Cela peut paraître évident. Néanmoins, un rappel ne fait jamais de mal : l’annonce immobilière reste le 1er point de contact avec le futur locataire (en cas de mise en location) ou acquéreur (en cas de mise en vente immobilière). C’est elle qui séduit et donne envie au locataire ou au propriétaire d’appeler pour visiter le bien immobilier en question. C’est une réelle phase de séduction… avec quelques notions rationnelles à prendre en compte !

Le particulier à la recherche d’un bien immobilier à louer ou à acheter aura comme 1er réflexe de regarder les annonces immobilières en ligne ou disponibles auprès d’agents immobiliers. Et, c’est bien en parcourant le contenu des différentes annonces immobilières qu’il fera un premier tri en fonction de quelques critères personnels pré-définis. Le futur locataire ou propriétaire balaye les annonces d’un œil observateur et sélectif. Cette sélection se fait majoritairement sur des critères que nous devinons aisément et qui se retrouvent presque systématiquement dans une annonce immobilière de qualité. 


Les diagnostics immobiliers : nouveau critère de recherche pour un bien immobilier ?

Lors d’une recherche d’un bien immobilier, le futur locataire ou acquéreur va déterminer quelques critères fréquents comme :

  • la localisation du bien immobilier, 
  • le style architectural,
  • la présence d’un balcon ou d’un jardin,
  • le nombre de chambre, 
  • l’état du logement : à rénover, rénové ou nouvelle construction

En complément de ces critères, de plus en plus de particuliers sont attentifs à deux types d’information : 

  • l’évaluation du risque connu sur les sols, via l’ERP
  • l’évaluation du coût énergétique et/ou de rénovation, via le DPE

En effet, les particuliers locataires ou propriétaires ont un réel besoin d’être rassurés quant aux éventuelles “mauvaises surprises” qu’ils pourraient rencontrer. C’est d’ailleurs l’objectif des autorités qui ont mis en place certaines règles à respecter. 


Des obligations légales de diffusion autour du DPE et de l’ERP au plus vite, dès l’annonce immobilière

Pour informer et rassurer au plus vite les futurs locataires et acquéreurs, les autorités gouvernementales veulent garantir une diffusion de l’information le plus tôt possible dans le processus de recherche du bien immobilier. C’est-à-dire ? Dès l’annonce immobilière car comme nous l’avons vu, il s’agit du premier point de contact entre le propriétaire actuel et le futur occupant (locataire ou acquéreur). 

Depuis le passage de la loi IAL (Informations des Acquéreurs et Locataires), les particuliers ont la possibilité d’avoir accès à l’information bien en amont. D’ailleurs, les autorités françaises appuient dans ce sens en obligeant une diffusion partielle des informations au plus tôt, dès le 1er contact avec le futur acheteur / locataire. Comment ? En agissant sur le moment de diffusion. Résultat : le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) et l’ERP (Etat des Risques et Pollutions) doivent être diffusés dès l’annonce immobilière. Pour l’ERP, c’est une nouvelle règle arrivée début 2023. Vous n’êtes plus obligés d’attendre le DDT (Dossier de Diagnostic Technique) pour avoir un aperçu des risques connus en termes de performances énergétiques et de risques des sols. 

En informant au plus tôt les particuliers en recherche d’un bien immobilier à louer ou à vendre, cela permet de créer une relation saine dès le départ. C’est un gage de fiabilité pour la transaction immobilière en cours. Contrat de vente ou contrat de bail : avec une annonce immobilière bien renseignée, cela présage une relation de meilleure qualité entre les deux parties. Cela prouve aussi le sérieux de l’agent immobilier impliqué en tant que troisième partie.    


Des annonces immobilières qui donnent un aperçu des risques

Légalement, les annonces immobilières doivent donner des informations sur les diagnostics immobiliers. Plus précisément, une annonce immobilière doit donner : 

  • une note globale de performance énergétique issue du DPE (sans donner accès à la totalité du document). Si celle-ci est F ou G (les plus mauvaises notes du DPE) alors d’autres mentions devront apparaître dès l’annonce ;

Moins connu : 

  • un lien accessible vers l’état des risques et pollutions (diagnostic ERP) pour mentionner les risques connus sur le sol du bien immobilier. Cette règle est en vigueur depuis janvier 2023. 

L’idée de diffuser des diagnostics immobiliers n’est pas de rendre accessible l’intégralité des documents dès les annonces immobilières. L’objectif est de donner quelques éléments pour avoir un aperçu et conforter le particulier en recherche. Celui-ci sait qu’il est possible d’avoir accès aux documents complets facilement et que les démarches légales sont réalisées. Tout du moins pour le DPE et l’ERP (état des risques et pollutions).  

Des annonces immobilières incomplètes, encore trop fréquentes

Malgré les obligations légales, les annonces immobilières incomplètes qui ne mentionnent pas le Diagnostic de Performance Énergétique ou encore l’Etat des Risques et Pollutions, sont encore trop fréquentes. 

Pour le DPE (Diagnostic de Performance Energétique), la loi tente d’instaurer cette habitude depuis 2006. A ce jour, on estime que seules 20% des annonces immobilières sont correctement renseignées avec les mentions du Diagnostic de Performance Energétique (DPE). C’est faible lorsque l’on comptabilise les années écoulées pour que cela devienne une habitude. C’est pourquoi les autorités gouvernementales tentent de sévir sur le sujet. Des contrôles sont effectués beaucoup plus fréquemment. 

Et pour l’ERP dans les annonces immobilières ? Cette règle est beaucoup plus récente puisqu’elle doit s’appliquer depuis le 1er janvier 2023. Même si l’article 236 de la Loi Climat et Résilience est clair à ce sujet, les annonces immobilières sont encore loin d’être conformes. Ici, il ne s’agit pas de donner l’ensemble des résultats du diagnostic mais bien de mentionner l’accès possible à ce document. Bon à savoir : l’état des risques et pollutions est valable 6 mois, tout comme l’ENSA (Etat des Nuisances Sonores et Aériennes).

Même si les déposeurs d’annonces immobilières ont des difficultés à appliquer ces règles concernant les diagnostics immobiliers, ils vont devoir s’habituer. L’engouement pour des “résumés” de ces diagnostics immobiliers est de plus en plus fort. Les autorités gouvernementales le savent. Elles souhaiteront peut-être à l’avenir ajouter d’autres mentions de diagnostics immobiliers dans les annonces immobilières. Un exemple ? L’ENSA (Etat des Nuisances Sonores et Aériennes) pourrait très bien en faire partie un jour. 


Les diagnostics immobiliers sont tous réunis dans le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) pour la signature du contrat de vente ou du contrat de bail sur le bien immobilier en question. Toutefois, pour assurer une signature plus sereine et pour prévenir les futurs locataires / propriétaires, les diagnostics s’intègrent partiellement dans les annonces immobilières. Même si les habitudes ne sont pas encore ancrées pour l’ERP et le DPE, ils deviennent de véritables critères de sélection d’un bien dès l’annonce immobilière.

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