DOSSIER : tout savoir sur les diagnostics immobiliers

Gaz, électricité, DPE, ERP, ENSA… Ce sont des noms que vous avez déjà probablement entendu au cours d’une discussion familiale ou entre collègues. Souvent, ils arrivent dans la discussion lors d’une vente immobilière ou d’une nouvelle location d’un bien immobilier. En effet, lors du contrat de vente et du contrat de bail, de nombreux diagnostics immobiliers sont exigés. Quels sont les diagnostics immobiliers à réaliser ? Lesquels sont obligatoires lors d’une vente immobilière ou d’une location d’un bien immobilier ? Que vous soyez propriétaire, professionnel de l’immobilier ou encore particulier, ce dossier sera un guide pour mieux comprendre le monde des diagnostics immobiliers. 

DOSSIER : tout savoir sur les diagnostics immobiliers

Qu’est-ce qu’un diagnostic immobilier ? 

Vous mettez en vente un bien immobilier ou alors, vous vous apprêtez à acheter ?

Vous souhaitez louer un nouveau bien immobilier (maison, appartement, studio, local commercial…) ? 

Lors d’une vente ou d’une location d’un bien immobilier, le gouvernement français a rendu obligatoire la mise à disposition d’un diagnostic immobilier complet appelé Dossier de Diagnostic Technique (DDT).  

En quoi cela consiste-t-il exactement ? Comme un contrôle technique d’une voiture, il s’agit d’un contrôle du bien immobilier en question par des professionnels spécialisés. 

Gaz, électricité, amiante, plomb… quels sont les types de diagnostics immobiliers ?

Vous l’aurez compris, il n’existe pas qu’un seul et unique diagnostic immobilier. En réalité, le diagnostic immobilier possède de multiples facettes. Certains sont obligatoires. D’autres facultatifs. Cela dépend principalement du type de bâtiment (logement en appartement, habitation individuelle…), de l’année de construction, de la réalisation de travaux de rénovations... 

Voici les diagnostics qui existent jusqu’à aujourd’hui :

  • le diagnostic de la performance énergétique
    Il est souvent appelé par son acronyme “DPE”.
  • le diagnostic plomb (CREP)
    Peut-être le connaissez-vous aussi sous son nom officiel : le constat de risque d’exposition au plomb. D’où l’acronyme CREP, un peu plus rapide à dire et un peu plus facile à retenir.
  • le diagnostic amiante
    Celui-ci consiste à mesurer et signaler la présence ou l’absence d’amiante pour prévenir des risques liés.
  • le diagnostic électricité
    Ici, il s’agit d’un état des lieux des installations électriques si celles-ci ont plus 15 ans. Pourquoi ? Car les normes évoluent et des changements sont certainement à prévoir pour la sécurité de tous.
  • le diagnostic gaz
    Comme pour le diag électricité, le contrôle de l’installation au gaz doit être réalisé si celle-ci a plus de 15 ans.
  • le diagnostic termites
    Ce document détermine la présence ou non de termites dans le bien immobilier. C’est une donnée très factuelle.
  • le diagnostic d’assainissement
    Cela concerne surtout les maisons individuelles. Pourquoi ? Parce qu’elles demandent un état des lieux de l’installation d’assainissement non collectif afin de voir où sont rejetées les eaux usées et si cela respecte les normes environnementales en place.
  • le diagnostic mérules
    Dans des environnements humides, des champignons parasites comme les mérules peuvent apparaître et détruire de façon conséquente les biens immobiliers. Bretagne, Pays de Loire, Hauts de France, plusieurs régions sont particulièrement touchées. Parfois, il est aussi appelé “diagnostic ou état parasitaire”
  • l’état des risques et pollutions (ERP)
    Ce document prend de plus en plus d’importance. Il recense principalement les risques naturels, miniers et technologiques.
    À savoir : il a souvent changé de nom au cours de ces dernières années et il est parfois encore connu sous le nom d’ERNT, ERNMT ou encore ESRIS.
  • l’état des nuisances sonores et aériennes (ENSA)
    Le dernier né. Il a été conçu pour évaluer le bruit lié aux aéroports et aérodromes environnants pour des biens immobiliers situés à proximité. L’ENSA est encadré par le Plan d’exposition au bruit des aérodromes (PEB) du code de l’urbanisme.

Quelle différence entre un diagnostic et un état ?

Préparez-vous : la différence est subtile ! Un diagnostic est réalisé uniquement par un diagnostiqueur qui se déplace sur place, à l’adresse du bien concerné (maison, appartement, immeuble...). L’état lui est réalisé à partir de données connues et archivées. Par exemple : 

Quelle différence entre un diagnostic et un dpe ?

Le DPE est probablement le diagnostic le plus connu dans le monde de l’immobilier. Les particuliers ont tendance à raccourcir les diagnostics immobiliers au simple diagnostic de performance énergétique. Le DPE est une composante du diagnostic immobilier global. 

Et par rapport à la loi Carrez ? Que faut-il prendre en compte ?

Vous êtes en plein dans les diagnostics ? N’oubliez pas de prendre en compte les superficies du bien immobilier. 

Tout d’abord, sachez que la mesure de la superficie privative est appelée communément “surface loi Carrez”. Cette surface ne fait en aucun cas l’objet d’un diagnostic particulier. Aucun document du DDT vient confirmer la superficie du bien immobilier vendu ou loué. 

Cette surface n’entre donc pas dans le monde des diagnostics techniques immobiliers. Cependant, elle n’est pas à négliger car elle doit obligatoirement être communiquée lors de la vente d’un bien en copropriété. 

H2 - Location immobilière : quel diagnostic immobilier réaliser ?   

La location immobilière demande un peu moins de diagnostic qu’une vente immobilière. Lesquels sont obligatoires et lesquels sont facultatifs ? Voici la liste !

Ce qui est obligatoire :

  • le DPE
  • le plomb
  • l’amiante
  • les installations électriques
  • les installations au gaz
  • l’état des risques et pollutions

Ce qui n’est pas obligatoire, ce qui est facultatif : 

  • la présence ou non de termites
  • l’assainissement non collectif pour les maisons individuelles
  • le diagnostic mérule. 
  • les superficies “plancher”.
  • l’ensa.

Pour l'État des Nuisances Sonores et Aériennes (ENSA), il est intéressant de le réaliser en même temps que votre ERP. Pourquoi ? Lorsque vous commandez sur notre site, vous recevez les deux pour le même prix. Ainsi, vous pouvez aussi renouveler les 2 documents en même temps. 

Vente immobilière : quel diagnostic immobilier réaliser ?  

Lors d’une vente immobilière, la quasi-totalité des diagnostics immobiliers doivent être réalisés. 

Ce qui est obligatoire :

On y retrouve les mêmes que pour le locatif. 

Viennent s’ajouter :

  • la présence ou non de termites
  • l’assainissement non collectif pour les maisons individuelles
  • l’ensa. 


Ce qui reste facultatif : 

Deux documents restent non-obligatoires : 

  • le diagnostic mérule. 
  • les superficies “plancher”.

Ces documents seront pris en compte en cas de désaccord. C’est votre garantie contre les vices cachés.

Quelle durée de validité pour les différents diagnostics immobiliers ? 

La durée de validité varie selon sa typologie. 

Diagnostic immobilier Durée de validité
DPE 10 ans. Si des travaux conséquents sont réalisés (ex: couverture de toiture), il doit être refait.
Diagnostic Amiante Si aucune trace, la durée est illimitée.
Si le diagnostic date d’avant 2013, il doit être refait.
Si une trace d’amiante est détectée, il est valable 3 ans et un nouveau contrôle doit avoir lieu. 
Diagnostic Plomb ou CREP
Sans limite de validité si < 1mg/cm²
Valable 1 an si > 1mg/cm2
Diagnostic Termites 
6 mois maximum, possiblement à renouveler si un nouvel arrêté déclare une zone d'infestation.
Diagnostic Gaz 3 ans maximum pour l'état de l'installation intérieure
Si travaux de rénovation, 3 ans maximum pour l'attestation de conformité
Diagnostic Électricité 3 ans maximum pour l'état de l'installation intérieure.
Si travaux de rénovation, 3 ans maximum pour l'attestation de conformité
ERP (ex-ERNMT) 6 mois avec une offre de renouvellement chez France ERP
Assainissement Non Collectif 3 ans
ENSA 6 mois avec une offre de renouvellement chez France ERP
Diagnostic Mérule Il n’y a pas de durée définie.

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