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Immobilier : le diagnostic mérules

28/11/2021
ETAT DES NUISANCES SONORES ET AERIENNES - ENSA
Immobilier : le diagnostic mérules

Avez-vous déjà entendu parlé de la mérule ? De son nom scientifique : serpula lacrymans. Ces champignons lignivores dévastateurs inquiètent. Lorsqu’un logement (maison, appartement, studio ou tout autre type d’habitation) est mis vente, plusieurs rapports existent. L’état relatif à la présence de mérules est l’un de ces diagnostics immobiliers. Qu’est-ce que la mérule ? A quoi correspond exactement ce diagnostic ? Est-il obligatoire ? Ce diagnostic est plus particulier que les autres. Il demande une attention particulière de la part du propriétaire, bailleur, diagnostiqueur et autre professionnel immobilier.

Immobilier : le diagnostic mérules

Qu’est-ce que la mérule ?


Certains diagnostics immobiliers se commandent directement en ligne. Par exemple, il est tout à fait possible de commander un ERP et un ENSA depuis France ERP.  Pour d’autres diagnostics (dpe, amiante, plomb…), cela demande à se déplacer sur place pour faire un état des lieux visuel. C’est le cas de la mérule. 


La mérule est un des champignons lignivores redoutés. Ce n’est pas pour rien que la mérule est surnommée “la lèpre des maisons”. Elle s’installe dans des logements. Son développement se déroule à une rapidité incroyable. Sa nourriture ? Le bois ! 


Cet insecte “mangeur de bois” se répand dans un environnement dont l’humidité est élevée, avec un climat tempéré. En France, nous les trouvons surtout dans des bâtiments du Nord-Ouest du pays, surtout en Bretagne, Pays de la Loire et dans la région des Hauts-de-France. Autant dire qu’un bâtiment mal entretenu favorise aussi la prolifération de ce champignon vorace. Une fois installées, les mérules se nourrissent petit à petit de la cellulose du bois jusqu’à les assécher.


Comment reconnaître la mérule ? Ces champignons savent se cacher. Il est difficile à identifier. Si vous repérez une masse de couleur orangée, il se peut que ce soit un début d’invasion de mérule. Quand les mérules s’installent, cela ressemble à une toile d'araignée de grande taille. Vous les trouverez forcément sur des parties en bois, comme la charpente ou le plancher en bois. Il faut chercher dans des endroits en bois, plutôt confinés, sans réel contact avec l’air. 



Quels sont les risques pour les habitants face à la mérule ?

Le risque principal des champignons de type mérule ? Rendre inhabitable un logement (immeuble, maison, appartement…). En se nourrissant du bois, la structure de l’immeuble est attaquée et détériorée. Le matériau qui sert de base à la construction n’est plus fiable. Il devient même une véritable menace. 


Si la mérule s’étend sur la charpente ou encore le parquet, alors l’immeuble risque à un moment de s’effondrer. Cela met en danger la vie des habitants. 


Que faire en cas de mérules ? Quels travaux réaliser ? 

Il est possible de réaliser des travaux. Cependant, ce ne sont pas toujours les mêmes types de travaux. On retient surtout que deux cas existent : 

  • La mérule s’est trop installée au point de rendre le logement inhabitable. Il faut donc envisager la démolition de tout ou partie du bâtiment. Les éléments infestés seront alors brûlés pour éviter toute invasion.
  • La mérule n’est pas encore totalement installée ; des travaux sont réalisables. Il faut alors procéder au plus vite à un traitement au fongicide sur une large partie du bâtiment. On dit que tous les 20 cm, les parties en bois doivent être recouvertes de ce produit traitant. Autre point incontournable : aérer ! La mérule n’apprécie pas du tout les endroits aérés et ventilés. Il faut évacuer toute trace d’humidité persistante. 

Si vous décidez de procéder à un traitement de la mérule, sachez que celui-ci a un prix élevé. 

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Quel prix pour un rapport sur la mérule ?

Le prix du diagnostic mérule est totalement libre. D’autant plus qu’il reste facultatif. Les prix sont fixés par chaque organisme de diagnostiqueurs certifiés. 


Zones du département ou zone géographique précise, distance pour se rendre sur place, superficie à analyser… le diagnostiqueur prend plusieurs éléments en compte pour fixer un tarif (devis).  Il faut compter au minimum 150 € et cela peut monter jusqu’à presque 400 €. Pour trouver votre diagnostiqueur près de chez vous et effectuer un devis, consultez notre annuaire de professionnels les référence selon votre commune.  

 

Quels diagnostics peuvent détecter la mérule ?

La mérule se retrouve dans deux documents : 

  • le diagnostic Etat Parasitaire. Ce rapport regroupe à la fois un diagnostic de termites (insectes xylophages invisibles à l'œil nu) et les mérules.
  • le diagnostic mérules qui se focalise uniquement sur l'une de ces espèces de champignons lignivores. 

Le diagnostic pour les mérules n’est pas encadré par la loi. C’est le cas de l’état parasitaire avec le diagnostic de termites. 

Si le bien immobilier se situe dans une des zones identifiées à risque par l’arrêté préfectoral et si une infestation parasitaire est révélée (termites et champignons) par le rapport du diagnostiqueur professionnel, alors le propriétaire doit prévenir officiellement les services de la mairie. Cela fait partie de ses obligations d’information. Ces obligations vis-à-vis des mérules sont réglementées par la loi ALUR. 

Par exemple, il faut savoir qu’un arrêté préfectoral oblige à alerter la ville de Lyon, tandis que le reste des zones des départements du Rhône ne sont pas concernées. 

Il va de soi que dans le cas d’une mise en vente immobilière, l’acquéreur doit aussi être tenu au courant. Prévenir le plus tôt sera le mieux. Le dernier moment : la signature de l’acte de vente immobilière. 

 

Le diagnostic mérule est-il obligatoire ? 

Abordons LE sujet qui fait débat ! Après avoir expliqué tous les risques du champignon mérule, il est important de savoir que ce diagnostic est facultatif. Il n’y a strictement aucune obligation légale à réaliser ou exiger un état relatif à la présence de mérules. 

Même si nous connaissons la dangerosité de ce champignon, il n’existe aujourd’hui aucune obligation pour qu’un propriétaire effectue cet audit dans le cadre d’une vente immobilière.

Pourquoi ce diagnostic n'est-il pas obligatoire ? Il faut savoir qu’il est très difficile de détecter la mérule : 

  • La mérule se cache dans des endroits confinés du bâtiment.
  • La mérule n'apparaît pas immédiatement. Il se peut qu’un diagnostic visuel ne voit aucune trace de ces champignons. Ceux-ci existent bien mais ne sont pas encore visibles. 

 

Dans quelles situations, une analyse sur les mérules peut-elle  s’avérer utile ?

Même si ce diagnostic n’est pas obligatoire, il reste possible. Nous ne vous conseillons pas de créer une tension dans les négociations financières à ce sujet. Néanmoins, il est conseillé d’évoquer le sujet si :

  • Vous visitez un bien dont les départements sont identifiés par les autorités gouvernementales françaises.  
  • Vous visitez un logement inhabité depuis plusieurs mois, où des signes de manque d’aération sont évidents. 
  • Vous visitez un bâtiment endommagé à insalubre.
  • Vous visitez un bâtiment trop isolé. La tendance est à “isoler” pour moins consommer d’énergie. Sachez tout de même qu’isoler est un juste milieu à trouver. 

Si la visite a lieu avec une agence immobilière, n’hésitez pas à en parler directement avec l’agent immobilier lui-même. Cela fait partie de son métier. C’est un guide pendant la visite. 

Quelle durée de validité pour le diagnostic mérules ? 

Les risques vous ont-ils convaincu de faire réaliser un état relatif à la présence de mérules ? Même si ce diagnostic immobilier n’est pas encadré officiellement par la loi, il a tout de même une durée de validité conseillée. Pour coller à la durée de validité moyenne des rapports, il est conseillé d’obtenir un diagnostic sur les mérules datant de moins de 6 mois.   

Cela vous permet d’avoir un avis plutôt rassurant, même si vous n’êtes jamais à l’abri d’un risque existant. Même si les mérules apparaissent par la suite, vous ne pourrez pas vous retourner contre les propriétaires. Ce diagnostic fait office d’avis complémentaire avant la signature de l’acte de vente. 

Propriétaire et acquéreur : ne négligez pas la puissance de l’information des diagnostics du monde de l’immobilier. Dpe, amiante, plomb, erp, ensa : ces diagnostics sont une belle source d’information et guide à l’achat pour l’acquéreur. Acheter une habitation est un acte important. Autant se faire bien guider dans ses choix.

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