Immobilier : le diagnostic d’assainissement

Qu’est-ce que le diagnostic d’assainissement ? 

En cas de vente immobilière, il existe plusieurs diagnostics immobiliers exigés par les autorités françaises : dpe, plomb, amiante, gaz, électricité... L’un d’eux concerne le réseau d’assainissement. 

Il existe 2 types de diagnostics immobiliers :

• les rapports dont la réalisation se fait en autonomie. On peut commander un ERP et un ENSA en ligne très facilement et rapidement, comme sur France ERP. 
• les rapports réalisés par un professionnel. C’est le cas du diagnostic d’assainissement. 

En Juillet 2010, suite à la loi Grenelle II, le gouvernement français rend obligatoire ce diagnostic d'assainissement pour toute vente immobilière. Code de la santé publique et code général des collectivités territoriales : tous les deux prennent en compte la préservation de l'environnement. Elle est aussi soutenue par les autorités européennes qui souhaitent une amélioration des installations liées à l’eau domestique pour 2015.  

Que ce soit pour de la construction ou de la rénovation de logement, il existe plusieurs méthodes pour collecter, réunir, traiter et épurer les eaux usées :

• un système de traitement collectif, c’est-à-dire qui rejoint les installations collectives ;
• un système de traitement non-collectif (ANC), c’est-à-dire qui fonctionne en toute autonomie grâce à des structures comme la micro-station ou la fosse sceptique.

Quel que soit le système de traitement, l’objectif est de rejeter des eaux le plus propre possible en milieu naturel. Une bonne manière de répondre aux enjeux environnementaux et de protéger les habitants du logement d’un risque sanitaire. C’est pour cela que des normes et des réglementations encadrent les infrastructures autour de l’eau domestique.

Collectif ou non collectif : quand le diagnostic “assainissement” est-il obligatoire ? 

Ce diagnostic est aussi appelé État de l’Installation d’Assainissement non collectif. Par son nom, on se doute de la réponse. Néanmoins, il se peut que des biens raccordés aux installations collectives doivent fournir des analyses. Voyons tout cela !

L’assainissement non-collectif (ANC)

On se doute que ce type de document peut avoir une certaine influence sur le futur habitant. Surtout lors d’un achat. Cela peut clairement modifier sa décision lors de la signature du contrat chez le notaire (l’acte de vente). 

Sachez que si le logement n'est pas raccordé aux installations générales de collecte des eaux usées, alors le diagnostic “assainissement” est obligatoire. 

Votre (futur) système de collecte doit répondre à des normes fixées par la loi. Le logement (maison ou immeuble) doit être équipé d'une installation dite “non collectif” qui fonctionne en toute autonomie (ex : fosse septique). Suite à de nombreux abus historiques, c’est cette installation qui doit être contrôlée. 

Comme évoqué, ce document est un des diagnostics immobiliers qui fait partie du Dossier de Diagnostic Technique (dit DDT). Ce dossier est remis par le vendeur à l’acheteur lors de la signature du contrat de vente. D’ailleurs, il doit être annexé au contrat, comme les autres documents (dpe, amiante, plomb, électricité, gaz…). Le notaire et l’agence immobilière (qui vous guide) doivent y veiller : c’est une obligation.  

L’assainissement collectif 

Le diagnostic d’assainissement n’est pas obligatoire si un raccordement aux installations publiques existe. C’est ce que l’on appelle “le tout-à-l'égout". Même si un contrôle de ce type n’est pas obligatoire, il se peut que la commune soit soumise à des arrêtés municipaux spécifiques. 

Si c’est le cas, si un arrêté municipal l’exige, alors un diagnostic doit être effectué. Et cela, quel que soit le système de traitement de l’eau domestique. 

Qui réalise ce contrôle sur les installations de l’eau domestique ? 

Pour la grande majorité des diagnostics, des diagnostiqueurs professionnels certifiés sont souvent mandatés pour réaliser sur place, à l’adresse du bien immobilier, les différents audits et analyses. 

Ici, dans le cas de l'État de l’Installation d’Assainissement non-collectif, un seul organisme a le droit de réaliser ce diagnostic. De ce fait, la réalisation du diagnostic assainissement est effectuée par le service SPANC (Service Public d’Assainissement Non Collectif). 

Votre rapport peut aussi être réalisé par un diagnostiqueur mandaté par la mairie. Pour effectuer les démarches, les coordonnées sont donc disponibles directement dans les mairies des communes.

Quel prix pour un document officiel sur l’assainissement ?

Comme les autres diagnostics (dpe, amiante et autres), ce document a un prix.  Il peut varier entre 100 et 150€. Comptez donc une bonne centaine d’euros pour que le SPANC se déplace et effectue son analyse. C’est un prix assez standard.

Pour les autres analyses, le diagnostiqueur peut tout à fait regrouper plusieurs rapports et les réaliser en une seule visite. Cela vous permet d’avoir un prix intéressant. Ici, puisque ce document est réalisé par le SPANC, il n’est pas possible de le regrouper avec d’autres. 

Comment se déroule un diagnostic d'assainissement ? Se fait-il en même temps que les autres rapports ?

Les professionnels du SPANC vont s’appuyer sur la loi et les différents code (environnemental, de la santé et autres) pour effectuer ce contrôle et vérifier que le réseau autonome est bien conforme.

De ce fait, lors de leur venue sur place, ils vont s’attarder sur l’installation pour :

• vérifier la conformité ou non de l’installation par rapport à la réglementation,
• évaluer le fonctionnement l’installation,
• juger si l’installation représente (ou non) des risques sanitaires ou impactants pour l’environnement.

Quelle durée de validité pour le diagnostic assainissement ?

Une fois que les services certifiés ont réalisé l’audit du système non collectif d’évacuation des eaux usées, le propriétaire reçoit un rapport complet. Celui-ci doit être joint au DDT, au plus tard lors de la signature du contrat de vente. 

Pour qu’il soit conforme, la durée de validité du diagnostic du traitement de l’eau a été fixée à 3 ans. C’est bien la date de la signature qui est comparée à celle inscrite sur le rapport.

Quelles obligations et quels travaux sont à envisager sur son installation d’assainissement ?

Si votre rapport a détecté des problèmes ou des dysfonctionnements, des travaux seront à réaliser. C’est une obligation d’effectuer une mise aux normes pour rendre votre réseau conforme à la loi. Pour réaliser ces travaux, deux cas existent : 

• le vendeur les effectue avant la vente 
• l’acheteur est prévenu que le bien est vendu ainsi, avec l’obligation d’effectuer les travaux d’entretien de mise en conformité à partir du moment où il a acquis le logement (maison, immeuble ou autre habitation). 

Dans tous les cas, si vente il y a, les travaux doivent être réalisés dans l’année. Si un contrôle a lieu 1 an après la date de signature du contrat de vente, l’acquéreur doit prouver que les installations sont aux normes. Pour l’entretien, celui-ci doit être régulier selon les installations (fosse, micro-station…).

Ce document est l’un des sujets les plus attendus par l’acheteur. Il fait souvent l’objet de négociation financière sur le prix du bien car le prix peut vite grimper. Dans certaines conditions, des aides financières comme le prêt à taux zéro peuvent donner un coup de main. 

Ce document est une preuve de plus que les audits (dpe, amiante, plomb, erp, ensa…) ont un vrai rôle à jouer pour prévenir la population.