Les nouveaux enjeux du diagnostiqueur immobilier : l’éthique au coeur du débat

L’importance croissante de l’éthique dans l’univers du diagnostic immobilier

Dans toutes les transactions immobilières, le diagnostic immobilier est désormais perçu comme déterminant. Ce document peut décider du tournant que va prendre la transaction immobilière. De ce fait, un certain niveau de responsabilité s’impose aux diagnostiqueurs immobiliers qui doivent renvoyer une image professionnelle et rassurante aux professionnels de l’immobilier et aux particuliers. 

Une profession sous haute responsabilité

Chaque diagnostic immobilier peut avoir pour conséquence des effets juridiques et financiers considérables. Pour illustrer cette haute responsabilité, voici trois exemples bien plus courants que nous le croyons : 

• Un DPE avec une note basse (F, G…) qui peut conditionner la possibilité de louer un bien et influencer sur le prix du bien ou du loyer.
• Un risque sanitaire grave révélé par un diagnostic amiante ou plomb, nécessitant des coûts non prévus.
• Des risques naturels ou technologiques révélés par l’ERP qui peuvent impacter la valeur ou l’usage du bien.

C’est dans ce contexte que le diagnostiqueur immobilier doit travailler au quotidien. Rigueur et impartialité sont de mises. Une erreur ou une omission peut entraîner :

• l’annulation ou la revalorisation d’une transaction immobilière,
• un litige entre vendeur et acquéreur,
• voire la mise en cause de sa propre responsabilité professionnelle.

La perception du métier de diagnostiqueur immobilier par le public

Le diagnostic immobilier est parfois perçu comme une “formalité” coûteuse. Pour contrer cette image, la profession doit prouver que ses rapports apportent une réelle valeur ajoutée. 

Derrière ce professionnalisme se cache le sujet de l’éthique. C’est-à-dire ? Ici, nous pensons à l'impartialité, l’indépendance ou encore la transparence. Aujourd’hui, cela constitue un élément essentiel pour renforcer la crédibilité auprès des professionnels de l’immobilier (notaire, agent immobilier, bailleur…) et des particuliers.

Les piliers de l’éthique du diagnostiqueur immobilier

L’éthique dans ce métier ne se limite pas à un discours. Elle se traduit par des pratiques concrètes et vérifiables.

Pilier n°1 : L’indépendance et l’impartialité

Le diagnostiqueur ne doit pas avoir d’intérêt financier ou personnel dans la transaction. Son rôle est d’évaluer objectivement l’état d’un bien, sans céder à des pressions.

Pilier n°2 : la transparence et la clarté des rapports

Un diagnostic doit être compréhensible par toutes les parties. Les notaires insistent toutes et tous sur ce point : un rapport clair facilite la rédaction de l’acte et évite les litiges.

Pilier n°3 : la compétence et la veille permanente

L’éthique implique de se former régulièrement pour rester en phase avec la réglementation. Un diagnostiqueur qui ne maîtrise pas les évolutions juridiques et techniques manque à son devoir. Conséquence directe : la qualité de ses rapports en sera impactée négativement.

Pilier n°4 : la responsabilité professionnelle

Chaque rapport engage la responsabilité civile professionnelle du diagnostiqueur immobilier. La responsabilité du notaire peut aussi être engagée en cas de litige. L’éthique suppose d’assumer cette responsabilité et de ne pas minimiser les conséquences d’une erreur.

La place de l’éthique dans la profession de diagnostiqueur immobilier devient un sujet central. En toute logique, ce sujet intervient dans les organisations qui représentent le métier de diagnostiqueur immobilier. 

L’ONEDI : une réponse institutionnelle à l’enjeu éthique

En janvier 2025, la création de l’Organisation Nationale d’Éthique du Diagnostic Immobilier (ONEDI) marque une étape décisive pour répondre aux enjeux éthiques que rencontrent la profession.

Pour rappel, voici les missions qui sont confiées à l’ONEDI : 

• Élaborer une charte éthique commune à la profession, 
• Mettre en place un comité de contrôle et de médiation pour traiter les manquements.
• Valoriser la mission des diagnostiqueurs auprès du grand public par une communication pédagogique.
• Développer des outils pratiques : guide de bonnes pratiques, portail d’information, formations dédiées.

Quelle différence entre l’ONEDI et les autres syndicats ?

Contrairement à l’Alliance du Diagnostic Immobilier (ADI) ou au SIDIANE, l’ONEDI n’est pas une organisation syndicale. Son rôle n’est pas de défendre des intérêts économiques ou politiques, mais de promouvoir une pratique vertueuse, centrée sur l’intégrité et la qualité des diagnostics.

Quelle valeur ajoutée représente l’ONEDI pour les notaires ? 

Pour les notaires, l’existence d’un organisme centré sur l’éthique comme l’ONEDI est un gage de sécurité. Cela signifie que les diagnostics fournis dans un dossier de vente ou de location (ERP, DPE, amiante, etc.) reposent sur des principes partagés et contrôlés.

Les risques liés à l’absence d’éthique dans la réalisation de diagnostics immobiliers

Lors de la réalisation de diagnostics immobiliers, le diagnostiqueur immobilier ne doit pas omettre 3 risques majeurs en cas de manquement éthique. 

• Les litiges et contentieux : un diagnostic erroné peut donner lieu à des recours judiciaires longs et contrariants. Les notaires, garants de la qualité des actes, sont aussi impliqués dans les contestations.
• La perte de confiance générale : si les acquéreurs ou bailleurs perçoivent les diagnostics comme approximatifs ou orientés, la crédibilité du métier s’effondre. Cela nuit à l’ensemble de la chaîne immobilière.
• Les conséquences économiques : suite aux dernières règlementations, une mauvaise évaluation du DPE peut réduire la valeur d’un bien de plusieurs dizaines de milliers d’euros. L’impact économique est majeur. D’où l’importance d’une démarche éthique.

Les attentes des notaires face à l’éthique des diagnostiqueurs

Les notaires sont particulièrement vigilants quant à l’éthique des diagnostiqueurs immobiliers mandatés dans les transactions immobilières dont ils sont garants. En effet, ils occupent une position unique : ils doivent garantir la conformité de l’acte et informer les parties. Par conséquent, ils attendent donc des diagnostiqueurs :

• Des rapports fiables et lisibles, utilisables directement dans les actes.
• Une transparence totale, notamment sur les limites des investigations.
• Une indépendance affichée, sans influence extérieure.
• Une réactivité en cas de demande de précision ou de mise à jour d’un diagnostic.

Pour les notaires, un partenariat éthique avec les diagnostiqueurs devient une condition indispensable pour sécuriser la transaction immobilière. C’est une question de sérénité générale pour l’avenir de la filière immobilière.

L’éthique comme vecteur d’avenir pour la profession

En quoi une éthique affirmée pourrait même transformer la profession de diagnostiqueur immobilier ? Cela permettrait : 

• Une meilleure reconnaissance
  En plaçant l’éthique au cœur de ses pratiques, le métier de diagnostiqueur gagnerait en légitimité. Il cesserait d’être perçu comme une contrainte administrative et deviendrait un partenaire de confiance.
  
  
• Une attractivité renforcée et le développement de la filière
  Sans ce climat de méfiance, les jeunes seraient plus facilement attirés par une profession qui affiche des valeurs transparentes.
  
  
• Une place renforcée dans la transition énergétique indispensable
  Un diagnostiqueur éthique est un acteur crédible pour accompagner les politiques publiques de rénovation énergétique et la lutte contre les passoires thermiques. Des sujets clés pour les enjeux de la transition énergétique actuelle et de demain.

Quand l’éthique et la représentativité des professionnels se rapprochent  

L’ONEDI porte l’éthique. L’Alliance du Diagnostic Immobilier, la représentativité. Pour accompagner au mieux le métier de diagnostiqueur immobilier vers les enjeux de demain, une convergence entre éthique et représentativité est envisagée.

À terme, les valeurs d’éthique pourraient s’intégrer aux syndicats représentatifs existants. C’est une solution pour créer une approche à la fois politique, économique et déontologique. 

Pour les notaires et les professionnels de l’immobilier, ce rapprochement serait bénéfique : il aiderait grandement à obtenir des diagnostics fiables, représentatifs et éthiquement solides, renforçant ainsi la sécurité juridique des actes.

Les enjeux éthiques ne sont pas accessoires dans le métier de diagnostiqueur immobilier : ils en sont le fondement. Chaque rapport engage la santé, la sécurité, la valeur financière et la confiance des parties. Sans éthique, la profession perdrait toute crédibilité. La création de l’ONEDI marque une étape importante. Cette organisation bouscule l’ensemble de la profession. Demain, la profession pourrait allier représentativité et éthique pour s’imposer comme un acteur incontournable de la transition écologique et immobilière.