7 erreurs qui rendent un ERP inutilisable

1. Utiliser une adresse incomplète ou incorrecte

La première erreur est aussi l’une des plus courantes : établir l’ERP à partir d’une adresse imprécise. Les fautes les plus fréquentes sont : 

• une faute dans le nom de la rue, 
• un numéro erroné, 
• un mauvais code postal, 
• une confusion entre deux communes.

Cela peut paraître anecdotique. Pourtant, cela peut suffire à produire un document qui ne correspond pas au bien vendu ou loué.

Cette difficulté est particulièrement fréquente dans les résidences comportant plusieurs bâtiments, dans les lotissements récents, dans les communes fusionnées ou lorsque le bien dispose de plusieurs accès. Elle peut également concerner les terrains sans numéro de voirie, les locaux commerciaux ou les dépendances éloignées du bâtiment principal.

Or, les risques immobiliers sont directement liés à la localisation du bien. Deux parcelles proches peuvent être soumises à des règles différentes. L’une peut être située dans le périmètre d’un plan de prévention des risques naturels, tandis que l’autre se trouve en dehors de la zone réglementée. De même, une limite de secteur d’information sur les sols ou de risque technologique peut traverser un même quartier.

Avant de générer un ERP ou lors de la vérification des éléments apportés au dossier, le professionnel de l’immobilier doit donc vérifier :

• l’orthographe exacte de la commune et de la voie,
• le numéro et, le cas échéant, le complément d’adresse,
• le code postal,
• le bâtiment ou le lot concerné,
• la cohérence entre l’adresse, le titre de propriété et les documents cadastraux.

Lorsqu’une adresse n’est pas suffisamment précise, la référence cadastrale devient indispensable. Elle permet de localiser le bien avec davantage de fiabilité et d’éviter d’associer au dossier des informations relatives à une parcelle voisine.

2. Renseigner la mauvaise parcelle cadastrale

Une adresse postale peut désigner un immeuble composé de plusieurs parcelles. À l’inverse, une seule parcelle peut accueillir plusieurs bâtiments ou plusieurs lots. Se contenter de l’adresse sans vérifier les références cadastrales représente donc un risque important.

La loi le mentionne : l’état des risques doit notamment mentionner le numéro de la ou des parcelles concernées. Cette information permet d’identifier précisément le terrain et les zones réglementaires dans lesquelles il se situe.

Le cas des copropriétés

Dans le cadre d’une copropriété, l’erreur peut survenir lorsque la parcelle de l’immeuble est confondue avec le numéro du lot de copropriété. Ces deux références n’ont pourtant pas la même fonction. Le numéro de lot identifie une partie privative dans l’état descriptif de division, tandis que la référence cadastrale identifie le terrain sur lequel se trouve l’immeuble.

Le cas des maisons individuelles

Pour une maison individuelle, il faut également vérifier si la vente porte sur une seule parcelle ou sur plusieurs parcelles attenantes. Un jardin, un garage, une voie d’accès ou une dépendance peuvent être implantés sur une référence cadastrale distincte. Si une seule parcelle est étudiée, l’ERP risque de ne pas couvrir l’intégralité du bien objet de la transaction.

Le cas des terrains

Cette vérification est d’autant plus importante pour les terrains à bâtir, les exploitations, les propriétés rurales et les ensembles immobiliers complexes. Dans ces situations, le professionnel doit confronter les données cadastrales au titre de propriété, au plan cadastral et aux informations transmises par le vendeur.

Vous l’aurez compris : quel que soit le type de bien, un ERP associé à la mauvaise parcelle ne peut pas être considéré comme une information fiable. Même lorsque le nom du propriétaire et l’adresse semblent corrects, cette incohérence peut conduire le notaire ou le diagnostiqueur à demander une nouvelle édition du document.

3. Fournir un ERP dont les informations ne sont plus à jour

L’état des risques doit avoir été établi depuis moins de six mois au moment où il est remis dans le cadre de la vente ou de la location. 

Cette durée de validité ne doit pas être interprétée comme une garantie absolue pendant six mois. Les plans de prévention, arrêtés préfectoraux, zonages réglementaires et informations environnementales peuvent évoluer. Un ERP généré quelques semaines auparavant peut donc nécessiter une mise à jour lorsqu’une nouvelle donnée est publiée avant la signature.

Cette situation se présente notamment lorsque la commercialisation d’un bien se prolonge. Un ERP peut être valable lors de la mise en vente, puis devenir trop ancien avant la signature du compromis ou de l’acte authentique. Il peut aussi avoir été établi pour une première transaction interrompue, puis réutilisé plusieurs mois plus tard pour un nouvel acquéreur.

Les professionnels de l’immobilier ont intérêt à intégrer un contrôle de validité à chaque étape importante :

• avant la première visite ;
• avant la signature d’une promesse ou d’un compromis ;
• avant la signature de l’acte authentique ;
• avant la conclusion ou le renouvellement d’un bail lorsqu’un nouvel ERP est requis.

La date figurant sur le document doit être lisible et cohérente avec le calendrier de la transaction. 

En cas de doute, il est préférable de générer un nouvel ERP plutôt que de transmettre un document susceptible d’être refusé. Les outils spécialisés permettent aujourd’hui d’obtenir rapidement un document actualisé. France ERP propose ainsi des ERP conformes en quelques clics et quelques minutes, ce qui facilite la mise à jour des dossiers sans ralentir la vente ou la location.

4. Oublier un risque, une annexe ou une information obligatoire

Savez-vous comment sont établis les états des risques ? Un ERP ne se résume pas à une carte de localisation où toutes les informations sont présentes. L’objectif de l’ERP est de regrouper toutes les informations applicables au bien en fonction de sa situation : risques naturels, miniers et technologiques, niveau de sismicité, potentiel radon, pollution des sols, recul du trait de côte ou encore certaines obligations liées aux zones exposées aux incendies… Les risques sont de plus en plus nombreux. 

Avec l’ensemble des risques existants et nouveaux à compiler, un oubli peut vite se produire. D’ailleurs, depuis le 1er janvier 2025, l’information sur les obligations légales de débroussaillement doit notamment être intégrée à l’état des risques lorsque le bien se situe dans un zonage concerné. 

En plus de connaître l'existence d’un risque, le professionnel doit également vérifier la présence des extraits cartographiques nécessaires pour situer le bien par rapport aux périmètres réglementés. Un formulaire renseigné sans les annexes utiles peut être difficile à interpréter et susciter une demande de régularisation.

Pour éviter les oublis, il est conseillé de ne pas réutiliser un ancien modèle enregistré sur un ordinateur. Les formulaires et les obligations évoluent en continu. Un document créé à partir d’une version dépassée peut ne plus contenir certaines rubriques devenues obligatoires. Ce document est régulièrement mis à jour par les autorités et regroupe l’ensemble des informations nécessaires à vérifier. 

La vigilance doit porter sur la totalité du fichier transmis. Une page manquante lors de la numérisation, une carte illisible ou une annexe coupée peut rendre l’ensemble incomplet, même si les informations principales ont été correctement renseignées.

5. Confondre l’ERP avec une simple recherche sur Géorisques

Le portail Géorisques constitue une ressource essentielle pour consulter les risques connus sur le territoire. Cependant, une capture d’écran de la carte interactive ou un rapport général sur les risques autour d’une adresse ne remplace pas nécessairement un ERP correctement établi. Le document annexé à la transaction doit être identifiable, daté, rattaché au bien et accompagné des informations réglementaires pertinentes.

Cette confusion peut se produire lorsqu’un vendeur effectue lui-même une recherche en ligne et transmet plusieurs pages imprimées sans vérifier leur nature. Le dossier contient alors des informations utiles, mais pas forcément le document officiel attendu par le notaire, le diagnostiqueur ou l’agent immobilier.

Par exemple, une recherche générale peut indiquer la présence d’une cavité souterraine à proximité, un aléa lié au retrait-gonflement des argiles ou un ancien site industriel dans le quartier. Ces données participent à la compréhension de l’environnement du bien, mais elles ne correspondent pas toutes aux rubriques réglementaires de l’état des risques.

Le professionnel doit donc distinguer trois éléments :

• les informations réglementaires devant figurer dans l’ERP ;
• les données complémentaires disponibles sur Géorisques.

Cette distinction permet de délivrer un document clair, compréhensible et directement exploitable dans le cadre de la transaction.

6. Remettre l’ERP trop tard dans le parcours immobilier

Un ERP peut être exact et complet, mais devenir inutilisable s’il est remis après le moment prévu. Depuis le 1er janvier 2023, l’information sur les risques intervient dès les premières étapes de la commercialisation. Pour les biens concernés, l’annonce doit indiquer que les informations sur les risques sont disponibles sur le site Géorisques. 

Lorsqu’une visite est organisée, l’état des risques doit être remis au potentiel acquéreur ou locataire dès la première visite. Il doit ensuite être annexé aux documents contractuels concernés. L’ERP fait notamment partie du dossier de diagnostic technique joint à la promesse, à l’acte de vente ou au bail. 

Attendre la veille de la signature pour commander ce document expose le professionnel à plusieurs difficultés : 

• Une erreur d’adresse peut être découverte trop tard. 
• Une parcelle supplémentaire peut devoir être ajoutée. 
• Une information peut nécessiter une vérification auprès du vendeur. 
• Le notaire peut refuser le fichier en raison d’une date, d’une annexe ou d’une localisation incorrecte.

La bonne pratique consiste à anticiper la réalisation de l’ERP dès l’entrée du bien en commercialisation. Le document peut alors être contrôlé avec les autres diagnostics, présenté lors des visites et actualisé si la transaction se prolonge.

Cette organisation améliore également l’expérience du client. L’acquéreur ou le locataire dispose plus tôt des informations utiles et peut poser ses questions avant de s’engager. Le professionnel renforce ainsi sa crédibilité et limite les incompréhensions au moment de la signature.

7. Ne pas vérifier la lisibilité et la cohérence du document final

La dernière erreur ne concerne pas les données, mais la qualité du fichier transmis. Un ERP peut être juridiquement pertinent tout en étant inutilisable en pratique parce qu’il est flou, incomplet, mal orienté ou protégé par un format impossible à ouvrir.

Quelques conseils pour une bonne lisibilité de votre ERP : 

• Les cartes doivent être suffisamment nettes pour permettre de localiser le bien ; 
• Les cases sélectionnées doivent rester visibles après l’impression ou la numérisation ;
• La date, l’adresse et les références cadastrales ne doivent pas être coupées ; 
• Les pages doivent également être classées dans le bon ordre.

Il est fréquent qu’un document conforme dans sa version originale perde en qualité après plusieurs manipulations. Une impression suivie d’une nouvelle numérisation peut rendre les cartes illisibles. Une fusion de fichiers peut supprimer une page ou modifier l’orientation d’une annexe. Un envoi sous forme de photographies prises avec un téléphone peut enfin compliquer l’archivage dans le dossier de diagnostic technique.

Avant toute transmission, le professionnel devrait ouvrir le fichier final et contrôler :

• l’identité du bien,
• la date d’établissement,
• les références cadastrales,
• la présence de toutes les pages,
• la lisibilité des cartes et des légendes,
• la cohérence entre les différentes rubriques,
• la possibilité d’imprimer et d’archiver le document.

Ce contrôle ne prend que quelques minutes, mais il évite de nombreux échanges entre l’agence, le diagnostiqueur, le vendeur et l’étude notariale.

FAQ sur les erreurs qui rendent un ERP inutilisable

Quelle est la durée de validité d’un ERP ?

L’état des risques doit avoir été établi depuis moins de six mois. Il doit toutefois être actualisé si les informations réglementaires concernant le bien évoluent avant la signature. 

Un ERP peut-il être réalisé uniquement avec l’adresse du bien ?

L’adresse peut suffire lorsqu’elle permet une localisation précise et sans ambiguïté. 

Que risque un vendeur ou un bailleur en cas d’ERP absent ou incorrect ?

La responsabilité du propriétaire peut être engagée lorsqu’il ne transmet pas l’état des risques ou communique de fausses informations. Selon la situation, l’acquéreur ou le locataire peut demander une diminution du prix, une réduction du loyer ou l’annulation du contrat. 

La fiabilité d’un ERP repose sur une méthode simple : identifier précisément le bien, utiliser des données actualisées, intégrer toutes les informations nécessaires et vérifier le document avant son envoi.

Pour les professionnels qui traitent plusieurs transactions chaque semaine, cette tâche peut rapidement devenir chronophage. France ERP permet de générer des ERP conformes en quelques clics et quelques minutes. La solution aide les diagnostiqueurs, notaires, agents immobiliers et bailleurs à obtenir rapidement des documents prêts à intégrer dans leurs dossiers. 

Un ERP correctement préparé ne constitue pas une simple formalité administrative. Il protège chaque partie prenante, favorise une information transparente et contribue à la fluidité de la vente ou de la location.