Responsabilité du notaire sur l'Etat des Risques et Pollutions (ERP) : que prévoit la loi et que dit la jurisprudence ?

Responsabilité autour de l’ERP : deux textes légaux à connaître

Pour connaître les responsabilités du notaire autour du document ERP, rien de tel que de se référer aux textes légaux officiels. A ce jour, les obligations du notaire en matière d'ERP reposent principalement sur 2 textes juridiques :

• l'article L.125-5 du Code de l'environnement, qui impose l'obligation d'information sur les risques et pollutions.
  

• les articles L.271-4 et L.271-5 du Code de la construction et de l'habitation, qui prévoient les modalités précises de remise et de validité des diagnostics immobiliers.
  

Ces dispositions impliquent clairement la responsabilité du notaire sur le contrôle de la remise effective de l'ERP au moment de la signature de l'acte authentique. Que cela implique-t-il ? Le notaire doit effectuer un double contrôle : 

• le contenu de l’ERP

• la diffusion de l’ERP qui est annexé au contrat de vente ou contrat de bail, au même titre que les autres diagnostics immobiliers requis. 

Tour d’horizon du cadre légal : les obligations précises du notaire pour l’ERP

Les textes légaux cités précédemment sont clairs. Le notaire doit :

• Vérifier la présence effective de l'ERP. Et cela, avant la signature.
  
• Contrôler la validité temporelle du document (moins de six mois, à ce jour).
  
• S'assurer que l'ERP soit conforme. Entre autres, l’ERP fourni doit correspondre au dernier formulaire disponible Il doit respecter le modèle réglementaire en vigueur.
  
• Informer clairement les parties des conséquences d'une absence ou d'une invalidité du diagnostic.

Pourquoi est-ce si essentiel de répondre à ces obligations légales ? C’est simple : tout défaut de vigilance peut engager directement la responsabilité civile professionnelle du notaire.

Jurisprudence : 4 cas pratiques mettant en cause la responsabilité du notaire

Ici, nous allons vous exposer 4 situations résultantes de la jurisprudence où l’ERP a engagé la responsabilité du notaire. Bien entendu, ces 4 cas sont représentatifs et ne sont pas isolés. Nous les avons sélectionnés pour vous exposer l’implication du notaire vis-à-vis de l’ERP. Découvrons ce que dit la jurisprudence en interprétant les textes de loi. 

Cas n°1 de jurisprudence en cas d’invalidité temporelle : Cour de cassation, Civ. 3ème, 8 décembre 2016

Dans cette affaire, l'acquéreur d'un bien immobilier situé en zone inondable n'avait pas été informé correctement de la nature du risque par le notaire, qui avait négligé de contrôler la validité temporelle de l'ERP fourni par le vendeur. La Cour a retenu la responsabilité du notaire, soulignant son obligation de vigilance et de conseil envers les parties.

Cas n°2 de jurisprudence en cas d’absence d’ERP : Cour d’appel de Toulouse, 10 octobre 2019

Ici, l'absence totale d'un ERP dans l'acte authentique a conduit les acquéreurs à demander une réduction significative du prix. Le notaire, considéré comme défaillant dans son devoir de contrôle et d'information, a été condamné à indemniser les acquéreurs pour le préjudice subi.

Cas n°3 de jurisprudence en cas d’erreurs de d’ERP : Cour d’appel d’Agen, Chambre civile, 7 avril 2021

Cette affaire met en avant l’importance de la cohérence des informations qui constituent l’acte authentique. Ici, l’ERP indiquait une carte obsolète et une mauvaise localisation concernant un risque d’inondation. Même si, dans ce cas, le notaire avait ajouté un certificat d’urbanisme, le juge a retenu l’incohérence des documents, mettant en cause la responsabilité du notaire. Ici, le notaire aurait dû remarquer cette erreur et poursuivre ses investigations. La vente a été annulée ; la responsabilité du notaire a été engagée tout comme celle du diagnostiqueur. 

Cas n°4 de jurisprudence en cas de faux ERP : Cour d’appel de Poitiers, Chambre civile 03, 10 décembre 2014

Un acquéreur d’un bien immobilier s’aperçoit que son bien fraichement acquis est en zone rouge, et non en zone bleue comme indiqué dans l’ERP annexé au contrat de vente. Ni le notaire, ni l’agent immobilier n’avait constaté qu’il s’agissait d’un faux ERP réalisé par le vendeur directement. Dans ce cas précis, la faute a été partagée entre le vendeur, l’agent immobilier et le notaire garant. Chacun a dû participer à la réduction du prix de vente à l’acquéreur. 

Ces exemples montrent que la jurisprudence est claire : le notaire doit exercer une vigilance rigoureuse sur l'ERP.

Quelles conséquences possibles en cas d’une négligence avérée du notaire ?

En cas de manquement à ses obligations, le notaire peut engager sa responsabilité professionnelle, notamment sous forme :

• De dommages et intérêts pour couvrir le préjudice financier des acquéreurs. En effet, l’acquéreur peut exiger une réduction du prix de vente qui se traduirait en dommages et intérêts pour le notaire (au même titre que le vendeur, le diagnostiqueur et l’agent immobilier) ;
• De sanctions disciplinaires prononcées par les instances professionnelles, pouvant aller jusqu'à la suspension d’exercer le métier de notaire.
  

Dans le cas d’acquisition de biens immobiliers, les conséquences financières peuvent être lourdes. D’où l’importance de respecter scrupuleusement les obligations prévues par les articles de loi cités précédemment et de les interpréter grâce à la jurisprudence.

Quelques conseils pratiques aux notaires pour éviter les litiges

Pour prévenir tout litige, les notaires peuvent adopter plusieurs bonnes pratiques :

• Toujours vérifier que l'ERP est joint aux actes dès la promesse ou compromis.
• Contrôler rigoureusement la date de validité du document.
• Informer explicitement les parties sur la portée de l'ERP et les éventuelles conséquences juridiques en cas de manquement.
• En cas de doute sur la validité ou la conformité du document, demander systématiquement une mise à jour avant l’acte authentique, réalisé par un partenaire de confiance comme France ERP.
  

Ces conseils quotidiens simples permettent aux notaires d’être plus rigoureux et de sécuriser davantage juridiquement la transaction. 

La responsabilité du notaire concernant l'État des Risques et Pollutions est encadrée par des textes de loi. Comme tout texte de loi, il faut l’observer aussi avec les éléments de la jurisprudence pour mesurer toutes les conséquences possibles. Les exemples jurisprudentiels montrent que tout manquement peut avoir des conséquences financières et juridiques importantes. La vigilance du notaire dans la vérification et le contrôle rigoureux de ce document est donc essentielle, tant pour protéger ses clients que pour préserver sa responsabilité professionnelle. En respectant strictement ses obligations et en adoptant des pratiques rigoureuses, le notaire sécurise juridiquement l’opération immobilière et renforce la confiance des parties et de ses partenaires (agent immobilier, diagnostiqueur…).