État des risques et pollutions : comment sécuriser la responsabilité du notaire face au contentieux ?

Pourquoi l’État des Risques et Pollutions engage-t-il la responsabilité du notaire ?

L'État des Risques et Pollutions constitue une obligation légale incontournable lors de toute transaction immobilière (location ou vente). Ce document informe l'acquéreur ou le locataire des risques naturels, miniers, technologiques et de pollution des sols auxquels le bien immobilier pourrait être exposé. Un contenu varié, de plus en plus utile et attendu par les acheteurs et les locataires.

Pour connaître la responsabilité du notaire autour de ce document officiel qu’est l’ERP, il faut se référer à l'article L. 125-5 du Code de l’environnement. Le notaire, garant de la sécurité juridique des transactions, est directement concerné par la vérification exhaustive des informations contenues dans l’ERP. Une erreur, un oubli ou une mauvaise interprétation peut entraîner des conséquences juridiques graves telles que des actions en responsabilité civile professionnelle (article 1382 du Code civil).

Quelles sont les sources légales régissant l'ERP ?

Afin d’assurer leur parfaite conformité, les notaires doivent impérativement maîtriser le cadre réglementaire précis qui encadre l’État des Risques et Pollutions. Pour cela, rien de tel que de se référer aux textes légaux officiels comme :

• Article L. 125-5 du Code de l’environnement,
• Articles R. 125-23 à R. 125-27 du Code de l’environnement,
• Arrêté du 13 juillet 2018 modifié relatif à l'établissement du modèle d'état des risques.

Ces textes précisent notamment les risques devant être mentionnés, le périmètre des zones concernées et les modalités de délivrance du document. Une connaissance nécessaire à obtenir pour garantir un document conforme, annexé au contrat de vente ou au contrat de bail.  

Comment garantir la validité juridique de l’ERP remis au client ?

Pour sécuriser juridiquement la remise d’un ERP valide, voici des bonnes pratiques concrètes à adopter :

Vérifier la mise à jour régulière des informations via la date de validité

La date de validité est l’un des premiers réflexes à avoir. L’ERP doit dater de moins de six mois lors de la signature de la promesse ou de l’acte de vente. Les notaires doivent donc s’assurer que l’information transmise est récente et complète. Cette date est indiquée en première page. Un élément rapide à surveiller et qui peut éviter bien des erreurs. 

Vérifier que le document soit rempli et que l’emplacement des risques identifiés soit correct. 

Le notaire doit s’assurer que le document soit bien rempli. Pour cela, il est important de parcourir rapidement le document pour voir si les cases sont bien cochées. Dans un premier temps, le notaire doit veiller à ce que chaque risque de l’ERP soit traité, c’est-à-dire : 

• les risques naturels (inondations, mouvements de terrain, séismes),
• les risques miniers,
• les risques technologiques (présence d’installations classées SEVESO, nucléaires),
• les pollutions des sols diverses et SIS (secteurs d'information sur les sols).

Ensuite, pour tous les risques mentionnés, il est intéressant de vérifier l'arrêté préfectoral correspondant pour vérifier si ceux-ci s’appliquent bien à la commune et / ou à l’adresse du bien immobilier acquis. Pour cela, vous pouvez aussi vous appuyer sur notre outil d’obligation d’établissement d’ERP par ville.

Quels sont les points sensibles souvent à l’origine de contentieux ?

Certains aspects spécifiques de l’ERP sont fréquemment à l’origine de litiges. Voici les principaux points d’attention à surveiller de près pour éviter tout conflit entre notaires et clients.

Un ERP au contenu incomplet ou erroné 

Il se peut que l’ERP établi soit incomplet ou erroné pour diverses raisons. Un des critères à observer : l’émetteur de l’ERP. Si il s’agit d’un site connu comme France ERP ou d’un diagnostiqueur avec qui le notaire a l’habitude de travailler, alors cela rassure davantage qu’un particulier qui l’aurait rempli par ses propres moyens.

 Les secteurs d’information sur les sols (SIS)

Introduits par la loi ALUR en 2014, les SIS identifient des terrains potentiellement pollués. L’omission d’une zone SIS peut engager directement la responsabilité du notaire pour défaut d’information. 

Les risques miniers

Les anciennes exploitations minières doivent impérativement être mentionnées dans l’ERP, particulièrement dans certaines régions (Nord et Est de la France). Étant des informations sensibles par rapport à la pollution et à l’évolution des sols, le notaire doit systématiquement vérifier ces données auprès des autorités compétentes.

La mention des risques technologiques

La proximité d’installations classées SEVESO (risque industriel majeur) est souvent sous-évaluée ou négligée. Une vigilance accrue sur ce point est impérative pour éviter les recours postérieurs à la vente. 

Cas concret : comment réagir en cas d’erreur dans l’ERP ?

Si un notaire constate une erreur ou un oubli dans un ERP, plusieurs étapes doivent être respectées pour limiter les risques de contentieux :

Étape 1 : Informer immédiatement et par écrit les parties prenantes. Chacun doit être au courant car ce type d’évènement modifie à coup sûr le planning des signatures. 

Étape 2 : Produire sans délai un nouvel ERP corrigé, par un prestataire de confiance. France ERP se ferait un plaisir d’accompagner les notaires et leurs clients pour apporter un ERP conforme et de qualité. 

Étape 3 : Mentionner explicitement cette rectification dans l’acte authentique pour protéger juridiquement la transaction.

4 bonnes pratiques pour sécuriser la responsabilité du notaire

Pour les notaires, afin d’éviter tout risque de mise en cause juridique, mieux vaut prendre de bonnes habitudes immédiatement. En voici 4 pour vous :

• Souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle complète couvrant spécifiquement les litiges liés à l’ERP,
  
• Intégrer systématiquement l’ERP à la liste des vérifications obligatoires en prévision de la signature des actes,
  
• Sensibiliser régulièrement les équipes notariales aux évolutions réglementaires par des formations continues,
  
• Choisir d’utiliser des outils professionnels spécialisés et actualisés en fonction des évolutions juridiques. Par exemple, vous pouvez choisir d’émettre ou de faire émettre des ERP par France ERP.
  

Zoom sur le choix d’un prestataire ERP, un atout majeur pour la sécurité juridique

Focalisons nous rapidement sur cette 4ème bonne pratique : faire appel à un prestataire spécialisé comme France ERP garantit aux notaires un accompagnement spécifique, dédié et sécurisé. C’est un atout pour le notaire qui veut : 

• accéder facilement à une base de données fiable et constamment actualisée en quelques clics et en quelques secondes. Vous gagnez un temps considérable et vous réduisez les erreurs humaines potentielles ;
  
• garantir l’émission du dernier formulaire disponible à date ;
  

• obtenir un suivi de la date d’émission et obtenir une mise à jour automatique et gratuite. Un plus pour les signatures décalées !
  
• bénéficier d’une équipe support réactive, un vrai plus en cas de doute ou de question.

Ainsi, l'externalisation auprès d’un expert permet au notaire de concentrer ses efforts pour sécuriser la validité juridique des autres documents nécessaires à la transaction immobilière. Le prestataire se charge des obligations réglementaires liées à l’ERP.

Face à la complexité croissante des réglementations liées à l’État des Risques et Pollutions, les notaires doivent impérativement mettre en place des stratégies rigoureuses pour sécuriser leur responsabilité professionnelle. En adoptant une démarche méthodique, en observant attentivement quelques points clés et surtout, en devenant accompagné d'experts en émission d’ERP comme France ERP, les notaires peuvent significativement limiter les risques de contentieux.