ERP incomplet ou erroné : quelles conséquences juridiques pour le notaire ?

Un État des Risques et Pollutions (ERP) obligatoirement annexé et validé par le notaire

Pour rappel, l'État des Risques et Pollutions est un document obligatoire qui recense tout risque existant sur le sol du bien immobilier acheté ou loué. Les risques peuvent être principalement :

• naturels (inondations, séismes, avalanches, feu de forêt,...), 
• technologiques (industriels, chimiques,...),
• miniers (effondrements de galeries souterraines, mouvements de terrain liés à d'anciens sites miniers,…).
  

Même si ce formulaire ERP connaît des évolutions juridiques très régulières, il est mis en place depuis la loi du 30 juillet 2003 relative à la prévention des risques technologiques et naturels. D’ailleurs, il est codifié dans l'article L125-5 du Code de l'environnement afin d'informer l'acquéreur ou le locataire des risques spécifiques auxquels le bien immobilier concerné est exposé. 

Deux éléments importants sont à respecter pour l’ERP : 

• Les conditions de diffusion de l’ERP : celui-ci doit être diffusé officiellement au plus tôt aux acquéreurs et locataires. Au plus tard, ils doivent être annexé au contrat de vente ou au contrat de bail dans le Dossier de Diagnostic Technique, aux côtés des autres diagnostics immobiliers obligatoires (selon la situation) ;
• La validité de l’ERP : ce document officiel doit être conforme. Le notaire doit veiller à ce que celui-ci soit précis et complet. 

Ce deuxième point peut souvent soulever des interrogations. Attardons-nous sur le cas d’un ERP incomplet ou erroné, repéré par le notaire.  

Pourquoi l'ERP doit-il être précis et complet ?

L’ERP est un document fournit de nombreuses informations qui ont le pouvoir de prendre une décision ou même de faire changer totalement de décision. Il faut s’en douter : à ce niveau d’influence, cette capacité n’est pas sans conséquence. 

La précision et l’intégralité des informations de l'ERP est essentielle pour assurer la transparence de l’information entre les propriétaires et les futurs acquéreurs ou locataires. L'acquéreur ou le locataire doit pouvoir mesurer précisément les risques auxquels il s'expose, tant pour sa sécurité personnelle que pour anticiper d'éventuels coûts futurs liés à l’entretien du bien immobilier. 

Une erreur ou une omission, involontaire ou non, pourrait être mal perçue par ces acquéreurs ou locataires. Le sentiment d’avoir été biaisé peut donc les inciter à remettre en cause 2 éléments :

• le contrat signé par les 2 parties,
• la qualité de travail du notaire ou des notaires mandatés sur ce dossier qui avaient le devoir de vérifier la présence et la conformité des documents. 

Les conséquences juridiques officielles d’un ERP incomplet ou erroné

L'ERP s'avère réellement incomplet ou erroné ? Alors, la responsabilité du notaire ou des notaires mandatés peut être engagée. A ce jour, les textes de loi évoquent 3 risques juridiques possibles.

1/ Le risque de responsabilité civile professionnelle pour manquement à l'obligation d'information et de conseil

Cette situation est définie par l'article 1382 (nouvel article 1240) du Code civil. Que précise ce texte exactement ? Le notaire est tenu à une obligation de conseil renforcée, Il doit veiller à ce que toutes les informations transmises soient exactes et complètes. En cas de manquement à cette obligation, sa responsabilité civile professionnelle peut être mise en cause.

Prenons un exemple concret : Imaginez qu’un acheteur découvre après la vente que le bien acquis est situé dans une zone à fort risque d’inondation non signalée dans l'ERP. Ce dernier pourra se retourner contre le notaire, notamment pour obtenir une indemnisation du préjudice subi, comme la perte de valeur du bien ou les travaux supplémentaires nécessaires.

2/ Le risque d’annulation ou de diminution du prix de vente

Selon l'article L125-5 du Code de l’environnement, en cas d'ERP erroné ou incomplet, l’acquéreur peut demander une annulation de la vente ou une réduction significative du prix. L'ERP fait partie intégrante des documents précontractuels qui influencent la décision d'achat.

3/ Le risque de la mise en jeu de la garantie des vices cachés

L’article 1641 du Code civil prévoit que le vendeur soit responsable des vices cachés affectant le bien immobilier vendu. Si l’omission ou l'erreur dans l'ERP concerne un élément essentiel non détectable aisément par l'acquéreur, la garantie des vices cachés peut être invoquée, engageant indirectement la responsabilité du notaire en tant que conseil du vendeur et garant de l'authenticité des actes. 

Les sanctions potentielles encourues par le notaire lors d’un ERP incomplet ou erroné

Comme nous venons de le voir, en cas d’ERP erroné ou incomplet, des risques juridiques existent pour le notaire. On compte 3 potentielles sanctions pour le notaire. Deux sont d’ordre juridique, l’une est plus stratégique. Les voici : 

• Engagement de la responsabilité civile professionnelle.
  Sous ce terme officiel se cache en réalité une réparation d’ordre financier pour le préjudice subi par l'acquéreur.
  

• Conséquence disciplinaire directe : sanctions pouvant aller jusqu'à l'interdiction temporaire ou permanente d'exercer la profession en cas de négligence grave ou répétée.
  

• Impact réputationnel : perte de confiance de la clientèle et des partenaires professionnels, surtout en cas de médiatisation de l’affaire. Ici, nous sommes sur une sanction plus stratégique avec un risque de diminution de la clientèle. Les notaires étant des métiers de proximité, le bouche-à-oreille reste un des moyens de communication le plus efficace pour la profession.
  

Comment éviter ces sanctions pour le notaire ?

Maintenant que nous avons parcouru les risques et les sanctions juridiques, voici quelques bonnes pratiques indispensables pour le notaire afin de prévenir toute mise en cause de sa responsabilité. Les 4 principaux conseils sont :

• Vérifier systématiquement la source et la date d’émission (voire d’actualisation) des ERP transmis.
  
• Vérifier les outils utilisés par l’émetteur de l’ERP. Ceux-ci doivent être fiables et agréés par l’État pour établir les ERP, comme le fait France ERP.
  
• Informer explicitement l’acquéreur des conséquences potentielles liées à une mauvaise appréciation des risques.
  
• Archiver soigneusement les échanges et les versions successives des ERP afin de pouvoir démontrer le respect des obligations légales en cas de litige.

Vous souhaitez d’autres conseils et méthodologies pour analyser les ERP ? Voici un conseil sur les obligations et vérifications à effectuer sur l’ERP en tant que notaire. 

Résumé des références légales clés à connaître sur les conséquences juridiques de l’ERP

Pour aider les notaires à informer les clients et à assurer un ERP précis et complet dans les règles de l’art, voici une liste des textes officiels mentionnant l’Etat des Risques et Pollutions.

• Article L125-5 du Code de l'environnement relatif à l’obligation de délivrance de l'ERP.
• Article 1240 du Code civil relatif à la responsabilité civile.
• Article 1641 du Code civil relatif aux vices cachés.
• Décret n° 2005-134 du 15 février 2005, relatif à l’information des acquéreurs et des locataires sur les risques naturels et technologiques.

En tant que garant de la sécurité juridique, le notaire doit être particulièrement vigilant sur le diagnostic d'État des risques et Pollutions. Il ne peut négliger aucune information sur ce document crucial pour la transparence des transactions immobilières. Un ERP erroné ou incomplet peut rapidement avoir des conséquences juridiques et financières lourdes. Pour éviter les sanctions prévues par la loi, le notaire doit absolument s’appuyer sur des sources fiables et se tenir informé des évolutions réglementaires afin de garantir une transaction sécurisée à toutes les parties prenantes. Si le notaire n’a pas le temps, il est important que ce dernier puisse se référer à des partenaires de confiance comme France ERP qui veille sur le sujet et qui garantit la mise à jour de son formulaire en fonction des évolutions juridiques.