État des risques et valorisation immobilière : quels impacts sur la valeur des biens immobiliers ?

Pourquoi l’ERP influence-t-il la valeur des biens immobiliers ?

Revenons rapidement à la naissance de l’Etat des Risques et Pollutions (ERP). En créant ce document obligatoire, les autorités gouvernementales ont souhaité jouer la carte de la transparence pour accompagner les vendeurs, bailleurs, acquéreurs et locataires dans une transaction immobilière sereine. Bien entendu, comme pour tous les diagnostics immobiliers,  la transparence imposée par l’ERP influence directement l’attractivité d’un bien immobilier. En identifiant clairement les risques existants, l’ERP agit comme un levier d’information qui affecte les critères d’achat ou de location. 

C’est naturel : quelle que soit la nature du bien immobilier (maison, appartement, immeuble…), si celui-ci est situé en zone à fort risque perd mécaniquement en valeur, car les acquéreurs vont intégrer ces éléments dans leur négociation.

Inversement, un bien situé dans une zone sécurisée ou bénéficiant de mesures efficaces de prévention des risques conserve mieux sa valeur et peut même se valoriser davantage par les professionnels de l’immobilier au profit du vendeur ou bailleur, grâce à un contexte favorable.

3 types de risques naturels qui influencent fortement la valeur immobilière

Parmi les risques naturels, il existe 3 types de risques qui peuvent réellement influencer la valeur d’un bien immobilier mis en vente ou en location. Découvrons ces risques ensemble.

Les inondations, un facteur majeur de dévaluation

Lors de la remise de l’ERP aux vendeurs particuliers, aux bailleurs ou aux professionnels de l’immobilier, l’un des premiers risques regardés concerne les inondations. En France, les inondations constituent le risque naturel le plus fréquemment rencontré. On estime qu'environ 17 millions de Français vivent en zone potentiellement inondable. Cela représente 25% de la population française. Même si ce chiffre élevé pourrait être banalisé, ce type de risque n’est pas anodin. 

Concrètement, lorsqu’un bien est situé en zone inondable, cela peut entraîner :

• Une décote significative du prix de vente. D’après les études de l'INRAE, un bien immobilier situé en zone inondable peut se voir être déprécié de 10% et 21% selon la valeur initialement estimée pour le bien immobilier. Bien sûr, cette étude stipule que des variations peuvent être perçues selon les régions et la récurrence des sinistres ;
  
• Une augmentation des coûts d’assurance pouvant aller jusqu’à 30 %,
  
• Une méfiance accrue des acquéreurs et locataires potentiels sur les défauts du bien et sur la position géographique du bien. 

Les deux derniers points, les frais d’assurance et la chasse aux défauts, peuvent être utilisés par l’acquéreur et le locataire comme un argument clé pour négocier. 

Mouvements de terrain et séismes : une vigilance renforcée

De manière générale, les mouvements de terrains, qu’ils soient lents ou soudains comme les séismes, inquiètent les acquéreurs qui se doutent des conséquences sur les fondations de leur bien. Ils s’imaginent déjà de potentielles fissures et autres dégâts peuvent apparaître. 

En ce qui concerne les régions sismiques, même avec un risque modéré, la prise en compte du risque de tremblement de terre est essentielle. Selon le BRGM (Bureau de recherches géologiques et minières), près de 60 % des communes françaises sont exposées à un risque sismique faible à modéré. Bien que l’impact financier direct soit moins prononcé que pour les inondations, les acheteurs exigent souvent une réduction tarifaire ou la mise en conformité du bâtiment selon les normes antisismiques en vigueur.

Les risques technologiques et leur impact sur la valorisation immobilière

Autre point de plus en plus regardé par les acquéreurs : l’environnement du bien immobilier et la présence potentielle de sites industriels à risque dans les environs. Quels sont les sites industriels les plus impactants pour la valeur du bien immobilier ? Parmi eux, on compte : 

• le site industriel classé SEVESO, 
• la centrale nucléaire 
• les autres installations jugées à risque technologique

La proximité avec ce type de site génère une méfiance accrue des acheteurs. On observe souvent une baisse de 10 à 25 % de la valeur immobilière dans ces zones. Une étude complète de l’Insee a analysé l’impact des prix sur les villes de Rouen et Dunkerque. En observant l’éloignement du bien immobilier par rapport au site à risque technologique, l’étude estime que la valeur du bien immobilier augmente de 1 à 1,5% tous les 100 mètres.  

Les risques miniers : une particularité locale

La présence d’anciennes mines ou cavités souterraines représente un risque souvent méconnu et peu compris. Peut-être parce que celui-ci est moins visible et moins mis en avant dans les médias. Pourtant, il est bel et bien réel. Ce risque peut engendrer des dommages structurels aux bâtiments. De ce fait, les risques miniers influencent considérablement leur valeur marchande. 

Aucune étude académique n’existe sur le lien entre risques miniers et valeur d’un bien immobilier. Cependant, les professionnels de l’immobiliersse basent souvent sur les obligations à mener des études ou des travaux supplémentaires. En se basant sur ce coût, ils estiment souvent une décote de 10 % de la valeur du bien, voire davantage selon la nature du sol et les prescriptions qui ressortent des études. 

Comment anticiper et gérer l’impact de l’ERP sur la valorisation immobilière ?

Notaires et autres professionnels de l’immobilier ont tout intérêt à prendre en compte l’ERP pour gérer la valeur d’un bien immobilier. Voici 4 conseils pour vous y aider. 

Informer clairement les clients

C’est là tout le but de l’ERP : l’information transparente. Ce sont principalement les notaires qui doivent utiliser l’ERP comme un outil de communication, de prévention et de confiance. Une présentation claire et documentée rassure les clients et facilite les négociations, même dans des contextes complexes.

Encourager les diagnostics complémentaires

Face à certains risques, recommander des diagnostics complémentaires (géotechniques, environnementaux, structurels) permet d’affiner l’évaluation du bien. Cela peut limiter les décotes excessives en apportant des éléments précis et chiffrés.

Valoriser les dispositifs existants de prévention et de correction

Selon le risque et son niveau, il peut exister des solutions de prévention et de correction : digues anti-inondations, isolation antisismique, programmes de dépollution… Les notaires peuvent présenter ces dispositifs pour les positionner comme arguments de valorisation lors d’une négociation. Un bien sécurisé associé à une gestion proactive des risques aura forcément un impact moindre sur la valeur immobilière.

Accompagner les négociations avec votre expertise

La négociation immobilière en présence de risques identifiés doit être conduite avec finesse et expertise. Les notaires peuvent conseiller leurs clients sur les marges de négociation raisonnables en fonction des réalités du marché (entre autres, la jurisprudence), des études existantes et des spécificités du risque.

L’État des Risques et Pollutions est un diagnostic incontournable pour mieux juger et négocier de la valeur immobilière actuelle d’un bien immobilier, quelle que soit sa nature. Le notaire, accompagné des autres professionnels de l’immobilier, joue un rôle crucial en vérifiant la cohérence du bien immobilier et des risques de l’ERP. Il faut non seulement informer de manière transparente les clients, mais également les accompagner stratégiquement dans l’évaluation et la gestion de ces risques. Une approche proactive, transparente et pédagogique permettra des relations plus sereines entre tous les acteurs de la transaction immobilière.