DPE des sols : un diagnostic immobilier complémentaire au DPE et à l’ERP ?

Lors d’une vente ou d’une mise en location d’un bien immobilier, les diagnostics immobiliers ne manquent pas. Il en existe toute une liste. Liste qui a même tendance à se rallonger d’années en années. Propriétaires, bailleurs, notaires et professionnels de l’immobilier : mieux vaut se tenir au courant des évolutions légales concernant les diagnostics immobiliers. Parmi ces diagnostics immobiliers, deux d’entre eux sont particulièrement dynamiques. D’ailleurs, ils sont recherchés et regardés de près par les futurs propriétaires et locataires. On vous parle bien sûr des célèbres : Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) et Etat des Risques et Pollutions (ERP). Pour compléter ces deux diagnostics immobiliers et pour répondre à un besoin grandissant de protéger les sols, la loi Climat et Résilience a prévu quelques changements à venir… Le monde des diagnostics immobiliers continue d’être en mouvement. Dans un but de “zéro artificialisation nette” des sols, le gouvernement français envisage la mise en place d’un diagnostic de la richesse des sols. On appelle déjà ce diagnostic, “DPE des sols”. Vous l’aurez compris : nous mixons l’idée de la mesure de la performance du traditionnel DPE en l’appliquant sur les sols analysés dans l’ERP. En quoi consisterait ce DPE des sols ? Qu’étudie-t-il exactement ? Quel serait l'objectif de ce diagnostic DPE des sols ? On vous en dit plus et on explique son positionnement aux côtés de l’Etat des Risques et Pollutions (ERP) et du Diagnostic de Performance Energétique (DPE). 

DPE des sols : un diagnostic immobilier complémentaire au DPE et à l’ERP ?

Le “DPE des sols”, une idée pour mieux gérer et maîtriser l’artificialisation des sols sur le territoire français


Vous connaissez certainement le fameux diagnostic “DPE”, n’est-ce pas ? Ce sigle est devenu populaire. Certainement l’un des diagnostics immobiliers les plus connus. Il faut dire que depuis son lancement en 2006, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) a bien évolué. Au moment de sa création, la majorité des professionnels ne pensaient pas que le DPE aurait un tel impact sur la décision d’achat ou de location. Ils ne pensaient pas non plus qu’il serait aussi présent dans le processus de location ou de vente d’un bien immobilier, de l’annonce immobilière à la signature. Pareil pour le diagnostic immobilier d’Etat des Risques et Pollutions (dit ERP). Et pourtant ! 


En s’inspirant de ces diagnostics qui ont déjà trouvé leur place, le gouvernement français envisage la mise en place d’un DPE des sols. Au lieu de mesurer la performance énergétique d’un bâtiment déjà construit, le DPE des sols serait mis en place pour mesurer efficacement la richesse écologique des sols pour mieux gérer la construction et l’exploitation de ces sols. Ainsi, l’artificialisation des sols serait, on l’espère, mieux maîtrisée. 


Maîtriser l’artificialisation des sols, un enjeu fort qui mérite un diagnostic immobilier dédié


Bon à savoir : d’après les autorités gouvernementales françaises, en France, entre 20 000 et 30 000 hectares sont artificialisés chaque année. On peut parler ici de phénomène puisque l’artificialisation des sols augmente presque 4 fois plus vite que la population présente sur le territoire français. Les chiffres sont impressionnants. 


Vous allez nous dire : pourquoi s’intéresser de si près à l’artificialisation des sols ? Quelles sont les conséquences connues de l’artificialisation des sols pour avoir la volonté d’en faire un diagnostic immobilier dédié ? Les répercussions directes sont variées. Parmi ces raisons, c’est surtout parce l’artificialisation des sols touche la qualité de vie de la population que les autorités gouvernementales veulent mettre en place des actions de prévention comme un diagnostic immobilier DPE des sols. En effet, sa diffusion obligatoire pourrait servir de système de prévention efficace. 

Le DPE des sols, un diagnostic soutenu et encouragée par la Fondation pour la Nature et l’Homme (FNH) dans la loi ZAN


Le sujet de l’artificialisation des sols est sur la table. La Fondation pour la Nature et l’Homme (FNH) a pris le sujet à bras le corps en proposant et en soutenant la création d’un diagnostic immobilier qui répond à l’objectif de zéro artificialisation des sols. On parle bien sûr de la loi ZAN (loi n° 2023-630 du 20 juillet 2023). 


Cette loi ZAN (Zéro Artificialisation nette) est née de l’article 191 de la loi « Climat et résilience » qui a amorcé ce sujet de l’artificialisation des sols qui fait tant parler depuis plusieurs mois. Cette loi stipule que chaque territoire français doit localement réduire de moitié la consommation d’espaces naturels agricoles et forestiers d’ici à 2031 (en se comparant à la période entre 2011 et 2021). L’objectif final est dans le surnom de la loi : Zéro Artificialisation Nette (ZAN) d’ici 2050. 


Pour atteindre cet objectif, le Sénat a débattu longuement sur les actions et réformes à mettre en place. A ce jour, le projet de loi ZAN présenté au Sénat a donné naissance à la loi du 20 juillet 2023. Sa particularité : bien prendre en compte la spécificité des territoires. Nous assistons donc à un premier pas vers le zéro artificialisation. 



Le DPE des sols, un type d’analyse proche du DPE et des résultats d’analyse en lien avec l’ERP


On peut se le demander : d’où vient le nom “DPE des sols” ? Le terme “DPE des sols” est issu de 2 principes : 


  • Le type d’analyse de ce diagnostic est proche de celui du Diagnostic de Performance énergétique (DPE). Aujourd’hui, le DPE mesure la performance énergétique d’un bâtiment ou d’une construction. Là, le DPE des sols s’attarde sur la performance écologique des sols. On y détermine un niveau de richesse d’un point de vue écologique pour connaître davantage son utilité dans la biodiversité. 
  • Les résultats de ce diagnostic peuvent amener d’autres résultats dans le diagnostic d’Etat des Risques et Pollutions (ERP). En effet, l’artificialisation des sols a un impact direct sur les risques possibles sur ces mêmes sols. Il est prouvé que l’artificialisation des sols peut amplifier le risque d’inondation. En effet, l’exploitation des sols joue un rôle essentiel sur l’absorption des eaux par la terre. Avec un sol artificialisé, l’imperméabilité des sols est transformée, de manière partielle ou totale. Le risque d’inondation est amplifié. Un sol déjà épuisé par l’artificialisation sera un sol fragilisé où l’on risque de trouver un état des risques et pollutions soulignant un risque d’inondation plus élevé. 


Entre le DPE et l’ERP, le DPE des sols complèterait les analyses déjà réalisées pour donner une meilleure visibilité sur l’état des sols et des potentiels risques existants. La lecture d’un DPE des sols se rapprocherait de celle d’un DPE. Il se lit aussi en complément de l’ERP. Cette lecture commune permettrait d’être prévenu de l’état des sols avec une vue encore plus élargie. 


Propriétaire ou locataire : être sensibilisé de l’état de la qualité des sols existants via le DPE des sols 

La Fondation pour la Nature et l’Homme (FNH) encourage et se mobilise pour la création de ce Diagnostic DPE des sols pour créer une sensibilisation générale sur l’artificialisation des sols du territoire français. En effet, comme les autres diagnostics immobiliers, l’objectif premier du “DPE des sols” est de transmettre une information en toute transparence aux acquéreurs et aux locataires pour qu’ils aient conscience de : 

  • la qualité et la richesse des sols (hors construction) sur lesquels ils vivent.
    Les sols sont plus ou moins riches d’un point de vue écologique. Il faudra aussi les préserver au maximum.
  • de l’état en cas de projets d’exploitation ou de construction sur ces sols puisque ce genre de diagnostic a aussi pour objectif de guider les autorités locales dans l’adaptation de l’artificialisation des sols via la remise de permis de construire.
  • la possibilité de l’existence d’un risque d’inondation qui pourrait être révélé et/ou confirmé par le diagnostic immobilier d’état des risques et pollutions (erp).

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), Etat des Risques et Pollutions (ERP)... et bientôt peut-être le diagnostic DPE des sols. Ce dernier diagnostic serait complémentaire aux 2 autres pour mieux gérer l'artificialisation des sols et sensibiliser la population (acquéreur et locataire)  sur la préservation du territoire. Un document de plus soutenu par la Fondation pour la nature et pour l’homme qu’elle souhaite voir apparaître dans la loi ZAN, dédiée au sujet.

Articles suggérés :

0

DOSSIER : tout savoir sur le diagnostic ERP, État des Risques et Pollutions (ex-ERNMT)

Lire l'article
1

Diagnostics DPE et ERP : comment bien préparer sa mise en vente ou en location ?

Lire l'article
2

La qualité des Diagnostics de Performance Énergétique (DPE) fait débat

Lire l'article