Achat immobilier : comment lire et comprendre l’État des Risques et Pollutions ?

Bien comprendre quels sont les risques recensés dans l’ERP

Avant d'entamer toute lecture d’un document officiel, mieux vaut comprendre son objectif. La diagnostic ERP a pour but d’informer de manière factuelle et en toute transparence l’existence de risques liés au sol du bien immobilier convoité. L’ERP présente plusieurs catégories principales de risques :

• Les risques naturels : inondations, mouvements de terrain, avalanches, feux de forêt…
  
• Les risques technologiques : proximité d’industries classées SEVESO, usines chimiques, centrales nucléaires…
  
• Les risques miniers : zones anciennement exploitées pour l’extraction minière, avec risques d’affaissements ou d'effondrements des galeries.
  
• Le risque sismique : celui-ci s’applique en suivant le zonage défini par les autorités compétentes sur les différentes régions françaises.
  
• Le risque radon : ce gaz radioactif naturel est présent dans certaines régions.
  
• La pollution des sols : il s’agit des terrains pollués ou potentiellement pollués nécessitant vigilance.

Au fur et à mesure des années, l’ERP s’enrichit avec de nouveaux sujets comme le risque du recul du trait de côte. Nous pouvons même l’affirmer : plus les années passent, plus l’ERP s’enrichit de nouvelles informations décisives pour l’acquéreur. D’où l’intérêt grandissant des acquéreurs pour ce formulaire ERP. 

Connaître la source émettrice de l’ERP 

Officiellement, selon la loi, l’État des Risques et Pollutions doit être remis par le propriétaire vendeur aux futurs acquéreurs. Le propriétaire a plusieurs options : 

• Remplir le formulaire par lui-même en collectant et diffusant les données,
• Commander lui-même un ERP sur un site en ligne spécialisé comme France ERP,
• Mandater un professionnel qui lui-même va commander un diagnostic ERP (agent immobilier, diagnostiqueur,...)

Vous l’aurez compris : la probabilité d’erreur ou d’omission est plus importante selon l’option choisie par le propriétaire vendeur. C’est pourquoi il est important de connaître et vérifier la source émettrice de l’ERP. Nous ne pouvons que vous recommander d’utiliser une solution certifiée garantissant l’exactitude et l’actualisation des données.

Repérer le moment de la remise de l’ERP 

Les autorités gouvernementales françaises ont à cœur d’inciter à la transparence sur la diffusion des risques existants connus via l’ERP. Comme nous le disions précédemment, les éléments de l’ERP sont souvent de plus en plus attendus par les acquéreurs car les informations peuvent jouer un rôle décisif dans l’acte d’achat. Conclusion : mieux vaut remettre les éléments de l’ERP aux futurs acquéreurs au plus vite. 

Que disent les textes de loi sur la diffusion de l’ERP ? La loi exige que l’ERP soit annexé au contrat de vente établi avec le notaire. Le jour de signature du contrat de vente correspond donc à la date limite de remise officielle de ce diagnostic immobilier. Cependant, remettre l’ERP à quelques jours de la signature du contrat de vente du bien immobilier, c’est mettre en danger l’avenir de la transaction. 

Découvrir l’ERP à la signature peut provoquer : 

• la découverte tardive d’un élément décisif qui pourrait se solder par une annulation de la transaction et une perte de temps pour chacune des parties ;
• le doute sur le sérieux des propriétaires vendeurs et/ou des professionnels de l’immobilier qui sont impliqués dans le dossier de cette vente immobilière.  

Comment lire efficacement un ERP ?

Nul doute : au premier abord, l’ERP peut sembler complexe. Cependant, avec une méthode de lecture, tout paraît bien plus simple. Voici quelques conseils pour lire efficacement le diagnostic ERP que vous avez reçu.

Vérifiez la localisation du bien

Chaque ERP doit obligatoirement mentionner précisément la localisation du bien (adresse exacte, références cadastrales). Assurez-vous que ces informations soient parfaitement exactes.

Vérifiez la date de validité

Sachez-le : un ERP a une date de validité. Cela permet de vous assurer une qualité d’informations avec des mises à jour régulières. La date de validité doit correspondre à 6 mois après la date d’émission. 

Parcourez les éléments de constitution de l’ERP

Chez France ERP, dès le début de l’ERP, nous présentons comme un résumé des risques analysés et leur résultat. Comme vous pouvez le voir sur cet exemple de formulaire d’ERP, nous repérons dès la 1ère page que le bien n’est pas concerné par les inondations mais qu’il comprend un risque de séisme de niveau 1. Nous voyons aussi qu’il existe des Plans de Prévention des Risques Naturels (PPRn) concernant les mouvements de terrain. 

Ce résumé des risques présent en amont du formulaire officiel est là pour vous faciliter la lecture. Aussi, le jeu de couleur peut vous permettre de mieux repérer les points de vigilance ou qui peuvent poser problème. 

Identifiez clairement les risques indiqués

Il est temps de regarder en détail le formulaire officiel. Celui-ci est tout simplement rempli par des cases cochées. Souvent, elles indiquent juste un “OUI” ou “NON” pour savoir si le risque existe. Par moment, certains risques doivent être précisés comme “effet thermique”. 

Même si nous vous conseillons de lire en détail le document, portez une attention toute particulière aux cases cochées, surtout celles où il est indiqué “OUI” ou un autre terme comme “Effet thermique”. 

Analysez la carte des risques

L’ERP est généralement accompagné d’une carte permettant de visualiser précisément la zone concernée par le plan de prévention sur le risque en question. Observez bien cette carte afin d’évaluer clairement l’étendue géographique des risques potentiels autour du bien immobilier convoité.

Vérifiez les recommandations spécifiques

Certains ERP mentionnent des obligations spécifiques telles que des travaux à réaliser, des règles particulières d’urbanisme ou des restrictions liées à certains risques. Soyez attentif à ces recommandations afin d’éviter les mauvaises surprises.

Pourquoi les acquéreurs doivent consulter attentivement l’ERP ?

Lire et comprendre l’ERP permet d’anticiper les éventuels problèmes ou coûts supplémentaires liés au bien immobilier, tels que :

• les coûts additionnels d'assurance habitation élevés en raison de risques particuliers (inondation, séisme).
  
• les obligations de travaux spécifiques à la charge de l'acquéreur (renforcement antisismique, installation de dispositifs anti-radon).
  
• les difficultés à la revente future du bien immobilier, liées à un environnement trop risqué.
  

ERP : que faire en cas de risques jugés importants ?

Si l'État des Risques et Pollutions révèle des risques existants significatifs, alors l’acquéreur a plusieurs choix possibles qui s’offrent à lui :

• Demander conseil à un professionnel du secteur géographique qui est habitué à l’immobilier sur ce secteur (agent immobilier, diagnostiqueur, notaire).
  
• Vérifier les informations auprès des autorités locales. Ce sera aussi l’occasion de mieux connaître les mesures de prévention mises en place par ces institutions locales.
  
• Négocier le prix du bien, surtout si d‘éventuels travaux sont nécessaires pour éviter que les risques deviennent une réalité.
  

L’État des Risques et Pollutions constitue un document-clé dans une transaction immobilière. Sa lecture attentive vous protège d’éventuelles déconvenues et vous permet d’acheter plus sereinement, en toute connaissance de cause. Une lecture consciente vous permet de sécuriser votre projet immobilier.