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Diagnostic ERP : comment se protéger des litiges immobiliers ?

03/05/2022
ETAT DES RISQUES ET POLLUTION - ERP
Diagnostic ERP : comment se protéger des litiges immobiliers ?

Depuis plusieurs années, l’État des Risques et Pollutions fait partie intégrante du paysage immobilier. Connu sous d’autres noms comme l’État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques (ERNMT), ce diagnostic a bien évolué. Certainement même plus que d’autres diagnostics immobiliers. Il est important de suivre son évolution et de connaître ses subtilités. Pourquoi ? Tout simplement parce que l’État des Risques et Pollutions est un document officiel encadré par les autorités gouvernementales. De ce fait, qui dit obligations, dit aussi sanctions. L’enjeu est de taille puisqu’il s’agit bien d’une transaction financière importante. Lorsque l’enjeu est de taille, les risques le sont aussi. Des litiges immobiliers peuvent se produire. Alors, comment s’en prémunir ? Comment éviter des litiges liés à l’émission ou au contenu de l’ERP ? Fort heureusement, la loi définit déjà certains éléments dans la démarche d’un ERP (dès la commande du diagnostic ERP) qui peuvent nous guider. Voici quelques astuces pratiques à bien prendre en compte.

Diagnostic ERP : comment se protéger des litiges immobiliers ?

Pourquoi faut-il accorder une importance particulière au diagnostic ERP ? 



Le diagnostic ERP, un élément incontournable pour les propriétaires


Comme nous l’évoquions en introduction, l’État des Risques et Pollutions (ERP) est bien un document officiel, issu de la loi établie par les autorités gouvernementales. Il s’agit de la loi IAL d’Information des Acquéreurs et des Locataires. Tous les biens immobiliers français sont concernés par ce document officiel. Qu’il s’agisse d’un bien immobilier mis en location ou mis en vente, le propriétaire actuel doit répondre à des obligations légales fixes envers les futurs locataires et propriétaires du bien (maison, appartement, immeuble, local…)


Le diagnostic ERP concerne aussi grandement les professionnels du secteur immobilier


D’ailleurs, les propriétaires ne sont pas les seuls à devoir accorder de l’importance au diagnostic ERP. Les professionnels du secteur immobilier doivent également être au courant des subtilités de la loi. Par exemple, un agent immobilier doit pouvoir répondre aux questions. Quant au notaire, il a lui aussi quelques obligations à respecter. Celles-ci sont également fixées par la loi d’Informations aux Acquéreurs et Locataires (IAL). 


Les personnes les plus concernées par le diagnostic ERP : les acquéreurs ou locataires


Finalement, l'État des Risques et Pollutions (ERP) a pour principal objectif d’informer les futurs acquéreurs et locataires des risques existants connus en toute transparence. De ce fait, les principaux intéressés seront ces futurs habitants ou propriétaires qui ont tout intérêt à regarder avec attention le résultat pour

  • confirmer leur choix d’achat ou de location avant toute signature
  • avoir une preuve en cas de découverte de vices cachés.

En effet, comme il s’agit d’un document officiel, il peut servir aussi de preuve en cas de litiges sur la transaction immobilière. 



Le diagnostic ERP peut être au coeur de litiges immobiliers passés


Voilà quelques années que l’État des Risques et Pollutions (ERP) est obligatoire. Ce diagnostic immobilier doit être communiqué avant toute mise en vente ou mise en location d’un bien immobilier. De même que tous les autres diagnostics immobiliers, l’État des Risques et Pollutions doit être parcouru lors de la signature des documents et attaché au contrat de vente ou de bail. Il fait partie du Dossier de Diagnostics Techniques (DDT). 


Comme les autres diagnostics immobiliers, l’État des Risques et Pollutions (ERP) est considéré comme une preuve des informations transmises aux futurs propriétaires et locataires au moment de la signature du contrat du bail ou de location. Que cela signifie-t-il ? 

  • En cas de dégâts repérés dans le bien immobilier en lien avec le diagnostic ERP, les nouveaux locataires ou propriétaires ne peuvent pas se retourner contre les vendeurs ou propriétaires locataires sur ces dégâts précis. Ils ont été prévenus à la signature sur les risques connus et ont décidé de signer en toute connaissance de cause. C’est le bienfait de la transparence de l’information. 
  • En cas de dégâts non évoqués dans l’Etat des Risques et Pollutions (ERP, ex-ERNMT) et repérés dans un bien immobilier, cela peut potentiellement constituer un élément de discussion, voire de discorde entre les anciens et nouveaux propriétaires OU entre les locataires et les propriétaires. Bien sûr, il faudra aussi prouver l’antériorité des faits et que les propriétaires ont dissimulé cet élément. 


1ère astuce “ERP” pour éviter un litige immobilier : la date de remise des documents.


Avant de devenir un élément utile pour la justice, l’Etat des Risques et Pollutions est surtout un élément rassurant pour une mise en vente ou une mise en location d’un bien immobilier (maison, appartement, immeuble, local commercial…). Ce diagnostic sert à rassurer les futurs habitants des lieux. 


C’est pourquoi il est conseillé de transmettre le diagnostic ERP (Etat des Risques et Pollutions) au plus tôt dans la relation avec le prospect (futur acquéreur ou locataire). Souvent, il est conseillé de le transmettre dès la contre-visite ou lors de la signature du compromis. C’est un élément qui peut être décisif dans l’acte. Il serait donc dommage d’attendre la dernière minute avec la signature de l’acte authentique de vente ou de bail pour “dévoiler” les risques existants. 


En sachant que l’Etat des Risques et Pollutions se commande en quelques clics sur France ERP, vous pourrez toujours être réactifs sur ce sujet et transmettre les documents très rapidement. 



2ème astuce “ERP” pour éviter un litige immobilier : la date de validité


L’État des Risques et Pollutions est un document officiel. Comme tout document de ce type, il est daté pour marquer les faits à une date précise. Cette date de validité est un point de départ de potentielles discussions avec les propriétaires. 


Le diagnostic ERP est valable 6 mois. Il est donc important que ce diagnostic soit encore valide lors de la signature de l’acte. 


Sachez qu’un document non valide (dépassé de 6 mois) peut être considéré comme nul par des tribunaux. Il est donc important de vérifier sa validité avant signature de l’acte. 


3ème astuce “ERP” pour éviter un litige immobilier : la fiabilité du prestataire



Comme pour les autres diagnostics immobiliers, il est important de choisir un opérateur fiable dont les données sont certifiées conformes. 


En effet, les métiers de diagnostiqueurs demandent énormément de rigueur et de connaissance. Cette connaissance doit être à la pointe sur les dernières nouveautés existantes. Tous les diagnostics immobiliers sont concernés ; chacun sa spécialité. Il en est de même avec les États des Risques et Pollutions (ERP) ou encore les États des Nuisances Sonores et Aériennes (ENSA). C’est pourquoi, chez France ERP, nous affichons et revendiquons fièrement la fiabilité de nos informations et la connaissance sur le sujet. Il est précisé sur le site que les données sont collectées automatiquement et en direct aux données des autorités gouvernementales et locales. C’est un gage de qualité supplémentaire. 



Toutes les parties prenantes d’un contrat immobilier (contrat de vente ou contrat de bail) ont un grand intérêt à prêter une attention particulière à l’État des Risques et Pollutions. Il peut devenir rapidement la base d’un litige commercial important. Souvent, à la hauteur des sommes engagées sur le bien immobilier. Pour éviter cela, misez sur un État des Risques et Pollutions (ERP) valable, transmis rapidement aux futurs habitants, avec des données fiables. Ce sont des petites astuces qui pourront grandement changer le cours des choses et de l’histoire en cas de litiges immobiliers.

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