Achat immobilier : que faire en cas d’ERP incomplet ou erroné en tant qu’acheteur ?

Bien comprendre l'importance d'un État des Risques et Pollutions (ERP) correct

L’État des Risques et Pollutions (ERP) joue un rôle central dans la transparence immobilière. Il permet à l'acheteur d'être informé des risques éventuels comme les inondations, les mouvements de terrain, les risques industriels ou encore la pollution des sols. Ainsi, l’acquéreur peut envisager des travaux et des aménagements dans son plan de financement afin de faire face à ces risques présents et connus. 

L’ERP regorge d’informations utiles pour les futurs acheteurs. Avec l’augmentation des phénomènes climatiques et les transformations des sols, les informations de l’ERP conditionne même parfois le choix même d'acquérir ce bien immobilier en particulier. Un ERP incomplet ou incorrect peut donc fausser complètement votre appréciation du bien et de sa valeur.

Un exemple concret d’un ERP incorrect

Un couple achète une maison en bordure de rivière. L’ERP indique un risque mineur d’inondation. Peu après l’achat, ils découvrent que la maison se trouve en réalité en zone rouge, avec des risques majeurs et fréquents d'inondation, entraînant des difficultés pour assurer le logement.

Le risque indiqué dans l’ERP n’indique pas le risque réellement connu et communiqué par les autorités. Il s’agit donc d’une fausse information, rendant l’ERP incorrect. Dans ce cas, le risque d’inondation aurait pu : 

• inquiéter et décourager ce couple d’acheter, 
• estimer le prix de cette maison en dessous du prix d’achat actuel,
• envisager des achats ou des travaux spécifiques pour éviter toute inondation
• …

Un nouvel automatisme immobilier : vérifier l'ERP avant l'achat

Vous l’aurez compris, mieux vaut vérifier systématiquement l’ERP avant de signer le contrat de vente chez le notaire, même si ce dernier doit aussi vérifier l’Etat des Risques et Pollutions. Autrement dit : avant toute signature, prenez le temps d’analyser soigneusement l’ERP. Nous conseillons toujours de s’attarder sur les 3 éléments suivants :

• La date d'établissement du document (moins de 6 mois obligatoire, à la date de la signature)
  
• Les types de risques mentionnés (naturels, technologiques, miniers, radon, pollution…)
  
• La cohérence des informations avec des sources officielles. Un simple tour sur notre module de recherche par ville, à la mairie, à la préfecture ou sur des sites dédiés comme Géorisques vous permet de comparer les informations principales.
  

Autre astuce intéressante : n’hésitez pas à questionner le vendeur ou l’agence immobilière sur tout point douteux ou incomplet. Si vous avez des interrogations persistantes, sollicitez l’expertise d’un professionnel (notaire, géomètre ou diagnostiqueur).

Que faire en cas de découverte d'un ERP incomplet ou erroné après l'achat ?

Côté acheteur, si malgré toutes vos précautions, vous constatez après l’achat une erreur significative ou une omission dans l’ERP, plusieurs démarches sont à envisager.

Première étape : identifier le préjudice

Tout d’abord, réunissez bien toutes les “preuves” que vous avez qui justifient d’une erreur.

Si vous avez repéré une erreur ou un manque d’information dans l’ERP, essayez d’identifier le préjudice. Par exemple, l’impact peut être sur la valeur du bien ou sur le montant des travaux à aménager.  

Deuxième étape : contacter le vendeur ou l'agent immobilier 

Ensuite, si vous avez les coordonnées, contactez directement le vendeur. Celui-ci pourra vous indiquer si l’ERP a été réalisé :

• par lui-même
• par un professionnel (agent immobilier, diagnostiqueur, notaire)

Si vous êtes passés par une agence immobilière, contactez-les également. Même s'iils n’ont pas été mandaté sur la réalisation de l’ERP. Si la structure de l’agence est grande, n’hésitez pas à en informer l’agent immobilier chargé du dossier, ainsi que la direction de l’agence. En cas de litiges, mieux vaut en informer la hiérarchie. 

Que leur dire ? Expliquez simplement et clairement le problème rencontré, en vous appuyant sur des documents. Cette démarche amiable peut parfois suffire à trouver une solution rapide, notamment si l’erreur est avérée et reconnue par le vendeur.

Troisième étape : se rapprocher de son notaire

Enfin, si le contact direct avec le vendeur ne mène à rien ou si vous souhaitez régler le litige juridiquement, votre notaire constitue un interlocuteur privilégié. Il pourra vérifier les documents transmis lors de la vente et vous conseiller sur la marche à suivre juridiquement.

Bon à savoir : la responsabilité du notaire peut aussi être engagée dans certains cas avérés. 

Recours juridiques en cas d’ERP erroné

En cas d’échec avec des démarches amiables, il faut savoir que des recours juridiques existent. Certains cas sont même traités via la jurisprudence. Citons quelques exemples de cas pour illustrer les différents recours possibles.

Le vice caché

Un ERP erroné ou incomplet peut être assimilé à un vice caché. Selon l’article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de garantir les vices cachés qui rendent le bien impropre à l’usage ou qui diminuent fortement son utilisation. Vous pouvez alors demander une réduction du prix de vente, voire l'annulation pure et simple de la transaction.

Exemple concret : Une famille acquiert un terrain indiqué sans risques industriels particuliers dans l’ERP. Cependant, ils apprennent ultérieurement que ce terrain se trouve à proximité immédiate d’une usine chimique. Les risques potentiels de pollution et de danger industriel n’ont jamais été mentionnés. Après avoir porté plainte, la famille obtient une réduction significative du prix de vente.

Action en nullité pour dol

Si vous pouvez prouver que le vendeur avait connaissance du risque mais l’a volontairement omis ou caché, vous pouvez engager une action en nullité pour dol. Il s’agit d’une tromperie intentionnelle qui, si elle est prouvée, permet d’annuler la vente.

Réparation des préjudices avec la responsabilité civile du diagnostiqueur

Lorsque l'erreur provient directement du diagnostiqueur professionnel ayant établi l'ERP, sa responsabilité civile professionnelle peut être engagée. Vous pourrez ainsi demander réparation des préjudices subis.

Réparation des préjudices avec la responsabilité professionnelle du notaire

Le notaire a une responsabilité dans la réalisation du contrat de vente. Les documents joints, comme l’ERP, constituent des pièces annexées qui doivent être conformes. Une erreur ou un manquement non repéré par le notaire peut aller jusqu’à engager la responsabilité professionnelle du notaire. 

Comment constituer un dossier solide en cas d’ERP incomplet ou erroné ?

Quelle que soit la démarche choisie, constituez un dossier précis avec :

• L’ERP original remis lors de la vente et annexé au contrat actuel
• Des preuves de l’erreur ou omission (rapports disponibles en ligne ou remis par les autorités locales, rapports d’experts, courriers administratifs…). Tout ce qui vous a mis la puce à l’oreille !
• Vos échanges écrits avec le vendeur, l’agence et / ou le notaire.
  

Plus votre dossier sera complet et rigoureux, plus vous aurez de chances d’obtenir gain de cause.

Être confronté à un ERP incomplet ou erroné peut rapidement devenir problématique pour un acquéreur immobilier. Il est donc essentiel d’agir méthodiquement dès la découverte du problème. Que ce soit par voie amiable ou judiciaire, l’essentiel reste de disposer d’un dossier solide et bien documenté. Enfin, la meilleure stratégie reste la prévention : prendre le temps de vérifier minutieusement toutes les informations avant la signature constitue la meilleure garantie d’une acquisition sereine et sécurisée.